Chuyên gia Nhật chia sẻ kinh nghiệm thực hiện dự án cải tạo chung cư cũ

Vừa qua đã diễn ra Hội thảo về nhà ở và BĐS nằm trong chương trình phối hợp giữa Bộ Xây dựng Việt Nam và Bộ MLIT Nhật Bản. Tham dự hội thảo có ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam và ông Koichi Yoshida, Phó Thứ trưởng phụ trách xây dựng, kỹ thuật và BĐS, Bộ MLIT.

Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng phát biểu tại Hội thảo

Ông Nguyễn Trần Nam nhận định, Hội thảo là dịp để chuyên gia 2 nước trao đổi thông tin, kinh nghiệm trong việc đề ra các giải pháp để xác định cụ thể nguồn cung và nhu cầu về nhà ở xã hội, những biện pháp để huy động được nguồn vốn trung hạn và dài hạn, tạo lập quỹ nhà ở giá rẻ dành cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo tại khu vực đô thị có cơ hội cải thiện chỗ ở.

Đây còn là cơ hội để các cơ quan hoạch định chính sách nhà ở của Việt Nam trực tiếp trao đổi, thảo luận với các chuyên gia Nhật Bản nhằm xây dựng và ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể hơn Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, để các dự án luật này đi vào thực tiễn cuộc sống.

Lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng đã trình bày các nội dung cơ bản, những điểm mới trong Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi một cách ngắn gọn, khúc triết, giúp các chuyên gia đến từ Nhật Bản nắm bắt và hiểu biết về 2 Luật trong lĩnh vực xây dựng mới được Quốc hội Việt Nam thông qua.

Các chuyên gia của Nhật đã chia sẻ kinh nghiệm thành công trong việc cải tạo chung cư cũ

Tham dự Hội thảo, các chuyên gia của Nhật Bản đã chia sẻ những kinh nghiệm thành công trong công cuộc cải tạo các tòa chung cư cũ, tái thiết đô thị tại đất nước họ. Cụ thể, trước năm 2006, tại Nhật Bản tồn tại một số lượng lớn những chung cư được xây dựng từ những năm 1960 - 1970 (đây được coi là giai đoạn nhảy vọt của Nhật Bản). Những căn hộ tại các tòa chung cư này hầu hết đều có diện tích nhỏ, dành cho người có thu nhập thấp thuê. Theo thời gian, những căn hộ này đã dần bị xuống cấp. Vì vậy, để đảm bảo chất lượng cuộc sống của người dân, năm 2007, Chính phủ Nhật Bản đã quyết định tái thiết lại các khu chung cư cũ bằng cách dỡ bỏ những tòa nhà cũ, xây dựng nên những tòa nhà mới cao tầng hơn. Những tòa nhà với những căn hộ có diện tích lớn hơn dần được hình thành nhằm tăng diện tích sử dụng cho người dân.

Chia sẻ kinh nghiệm thực hiện thành công việc cải tạo các dự án chung cư cũ tại Nhật Bản, ông Hideyuki Iwata, phòng Phúc lợi xã hội, Cục Tái thiết Đô thị, Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản (Bộ MLIT) cho biết: "Không chỉ riêng gì người dân Việt Nam, người dân Nhật Bản cũng đã rất bất an khi chính quyền dỡ bỏ chung cư cũ để xây dựng tòa nhà mới. Kinh nghiệm của chúng tôi là công khai cho người dân biết tất cả những thông tin liên quan đến dự án và trao đổi với người dân để đạt được sự đồng thuận. Ngoài ra, chúng tôi đưa ra những mô hình, dự án đã có hiệu quả trên thực tế để làm dẫn chứng thuyết phục người dân".

"Khi thực hiện các dự án chung cư cũ, chúng tôi tiến hành phân loại các tòa chung cư thành: Chung cư cần dỡ bỏ toàn bộ và xây mới hoàn toàn, chung cư dỡ bỏ từng phần và xây dựng mới từng phần,... Sau khi xây dựng nên tòa chung cư mới, các tòa nhà thường có nhiều tầng hơn tòa nhà ban đầu nên sẽ tạo ra phần đất dôi dư. Phần đất này sẽ được sử dụng làm các công viên, nhà sinh hoạt cho người cao tuổi hoặc chuyển nhượng cho các công ty tư nhân xây dựng hạ tầng dịch vụ. Đặc biệt, chúng tôi tạo điều kiện để người dân được tái định cư ngay tại tòa nhà sau khi nó được xây dựng mới", ông Hideyuki Iwata nói.

Ông Hideyuki Iwata cũng cho biết thêm: "Vào thời điểm cuối năm 2006, chúng tôi quản lý 769.000 ngôi nhà, đồng thời thành lập quỹ nhà nhằm đảm bảo cuộc sống ổn định cho người thuê. Mục đích ngắn hạn của chúng tôi là vào năm 2018 phải tái cải tạo 100.000 căn nhà và giảm khoảng 50.000 căn trong quỹ nhà. Mục tiêu dài hạn cho công cuộc tái thiết này là giảm 30% số lượng nhà trong giai đoạn từ 2007 - 2048".

(Theo Báo Xây dựng Online) 

Xem Thêm

Mua nhà để cho thuê lại: Không thật sự có lợi?

CafeLand - Một giải pháp kích cầu địa ốc đang được nhiều chủ đầu tư dự án ở Đà Nẵng áp dụng, chính là kêu gọi các chủ sở hữu mua các dạng nhà ở thương mại, biệt thự, chung cư cao cấp… rồi cho thuê lại. Song theo nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ, cách này thật ra không tạo lợi nhuận cho người mua, thậm chí có khi bị lỗ.

Mới đây, 1 số chủ nhà biệt thự tại các dự án dọc bờ biển Đà Nẵng đã lên tiếng phàn nàn về tình cảnh “họ bị buộc vào thế mua nhà giá trị cao cho thuê lại với giá trị thấp”, mà không có cách nào “tháo ngòi”.

Chị T, một thương gia Hà Nội đang sở hữu 1 căn biệt thự tại dự án khu nghỉ dưỡng cao cấp H kể rằng, qua giới thiệu của bạn, chị đã bỏ ra gần 4 tỷ đồng mua phần tài sản này, rồi chuyển lại cho chính chủ dự án quản lý để tiến hành cho thuê. Sau hơn 1 năm tính lại, chị mới thấy thật ra mình “bị hớ rất nhiều”. Bởi thực chất thời gian có khách cho thuê của căn biệt thự chỉ khoảng 5 tháng mùa khô, với giá thuê chừng 10 triệu đồng. Các tháng còn lại, chị phải chịu tiền duy tu bảo dưỡng căn nhà, chưa kể các khoản chi phí khác.

Xu hướng mua nhà cho thuê lại đang được khai thác ở các dự án dọc bờ biển Đà Nẵng. Ảnh: N.Đức

Xem ra, tổng kết 1 năm so với chính tiền lãi ngân hàng nếu gởi vào 4 tỷ đồng, chị đã “âm lãi”. “Điều này khác với toan tính ban đầu của các chủ dự án, rằng việc cho thuê sẽ mang lại lợi nhuận lớn hơn hoặc bằng gởi tiền ngân hàng, và kết quả quan trọng hơn là tôi có 1 căn biệt thự dài lâu. Song rốt cuộc, giá thuê không cao, mà càng duy trì thì biệt thự càng xuống cấp đã làm tôi bất an”. Chị T. phàn nàn như vậy.

Một chủ đầu tư nhỏ bày tỏ, những người sở hữu nhà cho thuê lại như chị T, sự thật không hiếm gặp tại các dự án khai thác đất nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng. Hình thức mua nhà để cho thuê, vốn được xem là giải pháp “xử lý nhà ở tồn đọng” của nhiều chủ đầu tư lâu nay, vừa qua lại càng ăn khách. “Điều này liên quan đến tình hình lãi suất ngân hàng giảm, khiến nhiều người cho rằng đầu tư địa ốc cho thuê sẽ tốt hơn. Nhưng chung quy, lãi có thể còn chưa thấy, nhưng các chủ đầu tư nhỏ đã bị buộc vào các dự án rồi”.

“Thay vào đó, phải chăng những người có khả năng mua nhà đất, nên tính đến phương án đầu tư vào đất nền, với chi phí thấp hơn nhiều so với mua nhà biệt thự hay chung cư cao cấp. Đà Nẵng vẫn chuộng đất nền, nên khi mua 1 vài lô, người sở hữu coi như cầm chắc 1 quỹ vốn để dành lãi về sau. Còn các dạng nhà ở thương mại, nghe qua rất hấp dẫn, nhưng thực sự nếu tính khấu hao theo từng năm đầu tư mà chỉ dùng cho thuê, bảo đảm cách tính ấy thiệt nhiều hơn lãi”. Một đầu mối môi giới địa ốc khu vực Ngũ Hành Sơn đánh giá.

Sở hữu căn hộ như thế này là mơ ước của nhiều người nhưng sẽ không phù hợp để cho thuê lại

Cũng theo người này, trường hợp không đủ khả năng sở hữu những lô đất nền lớn, và thật sự có nhu cầu nhà ở trực tiếp, thì người mua nhà đất nên nghĩ đến các căn hộ thương mại có diện tích nhỏ, quy hoạch tốt, vị trí thuận lợi. Tuyệt đối đừng toan tính đầu tư nhà ở cho thuê lại. “Bởi lẽ các khu vực nhà đất vùng nghỉ dưỡng, đều cách xa khu đô thị trung tâm Đà Nẵng, chi phí đi lại không hề rẻ, điều kiện sinh hoạt cũng khó khăn hơn. Các đối tượng có thể thuê nhà, hầu như không phù hợp các dạng nhà này, nếu có thuê, cũng chỉ là ngắn hạn trong  mùa khô. Đầu tư cả 1 khối tiền chỉ để khai thác 1 mùa, điều ấy không tốt”.

Tuy nhiên, không phải nhà đầu tư nào cũng nhìn thấy được thực trạng đó. Trái lại, với kỹ năng thuyết phục khách hàng của đội ngũ môi giới chuyên nghiệp, nhiều dự án khai thác biệt thự, nhà ở thương mại ở Đà Nẵng vẫn thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm. Kể cả 1 số dự án có vướng mắc về quyền sở hữu, do dự án đăng ký với địa phương không gắn với cam kết cấp sổ đỏ cho từng căn hộ, cũng được nhiều người chọn mua để cho thuê lại. Tháo gỡ những vấn đề này, theo 1 quan chức địa phương, thật sự là 1 bài toán nan giải về sau.

Nguyên Đức- cafe land

Xem Thêm

Kinh nghiệm mua nhà chung cư Phần 1

Xu hướng hiện nay nhiều hộ gia đình trẻ lựa chọn nhà chung cư thay vì mua đất làm nhà. Lợi thế của căn hộ chung cư là cơ sở hạ tầng sẵn có, gia đình có thể dọn về ở ngay trong khi giá cả lại thấp hơn so với việc mua đất. Nhưng không phải ai cũng biết và lựa chọn được một căn hộ chung cư ưng ý. Bài viết dưới đây tổng hợp những kinh nghiệm xương máu từ những người đã từng mua nhà chung cư…

 Khách hàng băn khoăn lựa chọn một dự án chung cư trong phiên giao dịch bất động sản tại Hà Nội

Trên thị trường hiện nay có khá nhiều dự án nhà chung cư đã và đang triển khai. Điều nay cho phép khách hàng có thêm nhiều cơ hội lựa chọn nhưng mặt khác cũng khiến họ bối rồi vì không biết dự án nào phù hợp nhất với khả năng tài chính của mình trong khi vẫn cung cấp đầy đủ các tiện ích thiết yếu. Không phải ai cũng có kinh nghiệm mua nhà như chuyên gia, vì vậy nếu bạn mới lần đầu tiên đi mua nhà thì cần dựa theo những tiêu chuẩn như sau:

I. Làm thế nào chọn mua nhà chung cư có vị trí đẹp

Như một nhà đầu tư bất động sản nổi tiếng đã từng tiết lộ: “Ba yếu tố quan trọng nhất của một bất động sản là Vị trí, vị trí và vị trí”

1. Khoảng cách

Cụ thể là khoảng cách từ dự án đến trung tâm thành phố (hoặc thị trấn, thị xã).Các dự án cách trung tâm dưới 15 phút chạy xe thường được ưa thích nhất và bán chạy nhất so với tất cả các dự án khác. Tuy nhiên, khoảng cách không phải là tất cả. Nếu dự án ở vùng ngoại ô, nhưng có hạ tầng tốt, giao thông thuận tiện, thiết kế đẹp thì cũng vẫn có thể hút khách.

2. Phong thuỷ

Phong thủy tốt là những nơi có địa thế “tiền thủy, hậu sơn”, hoặc đơn giản hơn là “gần sông, hồ”. Chính vì lẽ đó, có không ít chủ đầu tư như Vingroup, Phú Mỹ Hưng… đã mạnh tay đầu tư trong khu đô thị của mình những dòng sông, ngọn núi nhân tạo. Sự đầu tư này thực sự không uổng phí và đã làm gia tăng giá trị cho dự án lên bội phần. Nếu ngân sách không cho phép bạn mơ mộng, thì với kinh nghiệm mua nhà đất này bạn hoàn toàn có thể tự lựa chọn một dự án có địa thế đẹp với một mức giá hợp lý. Các dự án nhà ở củaViglacera tại Đặng Xá có môi trường cảnh quan đẹp trong khi mức giá rất hợp lý thực sự là một lựa chọn không tồi.

 

 Cảnh quan thiên nhiên là yếu tố không thể thiếu khi chọn mua chung cư

3. Môi trường

Vì căn nhà bạn sắp lựa chọn có thể là nơi bạn dành cả phần đời của mình và thậm chí của cả con cháu ở đó, nên cần phải dành thời gian nghiên cứu thật kỹ môi trường sống ở đó. Những nơi có môi trường kém như: ô nhiễm tiếng ồn, rác thải, mật độ dân cư đông… sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến chất lượng sống của bạn và gia đình, có khi sẽ khiến bạn “bỏ của chạy lấy người”. Đây là những yếu tố có ảnh hưởng lâu dài nên bạn nhất định phải tìm hiểu và cân nhắc kỹ lưỡng và là kinh nghiệm mua nhà đất mà bạn không nên bỏ qua.

4. Hạ tầng xã hội

Chúng ta cần một ngôi nhà để ở. Nhưng hơn thế, chúng ta cần một môi trường tốt để sinh sống. Ở nơi đó có đầy đủ mọi tiện ích để phục vụ cho đời sống của gia đình bạn. Đó là trường học, siêu thị, bệnh viện, công viên… Các dự án lớn thường được đầu tư đồng bộ nên cư dân ở đó có thể tìm thấy mọi dịch vụ quanh nơi mình sinh sống. Các dự án nhỏ bị hạn chế ở mặt này.

Tuy nhiên, theo kinh nghiệm của những người mua nhà chia sẻ thì với tình hình thị trường cạnh tranh như ngày nay, ở các dự án nhỏ, bạn vẫn có thể thấy sự hiện diện của trường mầm non, bể bơi, trung tâm thể thao, thậm chí là phòng khám, rạp chiếu phim… ngay bên trong tòa nhà chung cư.

5. Hạ tầng kỹ thuật

Trong tất cả các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật bên ngoài, yếu tố về đường giao thông là quan trọng nhất. Những dự án có vị trí đắc địa, giao thông thuận tiện thường có giá cao hơn và thanh khoản tốt hơn so với các dự án khác.

Những dự án có hạ tầng giao thông tốt thường có giá cao 

Xem Thêm