Mua chung cư – những điều cần lưu ý

Trong vài năm trở lại đây, căn hộ chung cư đã trở thành một mặt hàng bất động sản được nhiều người lựa chọn. Mức giá phù hợp, phong cách sống hiện đại, sự thuận tiện trên cùng một mặt bằng… là những ưu điểm khiến chung cư ngày càng trở nên phổ biến.

Tuy nhiên,  những tiêu chí để lựa chọn căn hộ có nhiều điểm khác biệt với mặt hàng nhà đất thổ cư truyền thống. Nếu bạn là khách hàng lần đầu mua chung cư hãy lưu ý những vấn đề sau đây:

Uy tín của chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng

Khi mua nhà đất thổ cư thì tiêu chí “chủ nhà phải là người có uy tín” không nhất thiết phải đặt lên hàng đầu vì nguyên tắc là mua đứt bán đoạn. Nhưng đối với nhà chung cư thì uy tín của chủ đầu tư là rất quan trọng. Khi bạn mua một căn chung cư thì chất lượng và hệ thống quản lý tòa nhà của chủ đầu tư sẽ gắn với bạn trong suốt quá trình sống ở đó.

Phương án tốt nhất là hãy tìm hiều những tòa nhà cùng chủ đầu tư đã đi vào sử dụng. Bạn hãy đến xem xét thực tế về chất lượng và cung cách quản lý tại những công trình đó. Bạn sẽ dễ có những kết luận thực tế để đánh giá uy tín của chủ đầu tư và đưa ra quyết định mua bán của mình.

Uy tín của nhà thầu thi công là một yếu tố quyết định đến chất lượng căn hộ. Hiện nay hệ thống thông tin minh bạch về các nhà thầu đã được đăng tải rộng rãi. Không khó để bạn tìm kiếm thông tin của nhà thầu xây dựng công trình và xác định kinh nghiệm thi công của họ thông qua những công trình họ đã thực hiện. Trong giai đoạn tòa nhà đang thi công đặc biệt là thời gian hoàn thiện căn hộ của mình, bạn nên đến để xem xét chất lượng thi công thực tế và trao đổi bàn bạc nếu muốn sửa chữa hay thay đổi trong nội thất căn hộ của mình.

Hãy quyết định mua khi tòa nhà đang ở giai đoạn xây thô

Khi căn hộ đã hoàn thiện chìa khóa trao tay, bạn có thể chỉ cần ung dung xách va ly vào ở. Tuy nhiên trong quá trình sử dụng, bạn sẽ phát hiện ra nhiều vấn đề không phù hợp dù có thể chỉ là các chi tiết về công năng sử dụng hệ thống điện, nước… hay thậm chí màu sắc sơn, chất liệu gạch… không thật ưng ý. Và khi đó, nếu muốn thay đổi lại bạn sẽ tốn thêm chi phí, thời gian xin phép ban quản lý tòa nhà để cải tạo và vô số phát sinh khác.

Mua nhà chung cư nên chọn lúc căn hộ hoàn thành phần thô. Ảnh: N.Đăng

Nếu quyết định mua tại thời điểm tòa nhà gần xong phần thô, bạn sẽ có nhiều thời gian lên ý tưởng thiết kế lại căn hộ của mình theo sở thích và tiết kiệm chi phí. Cách tốt nhất là thuê một kiến trúc sư thiết kế lại nội thất theo phong cách của bạn và làm tờ trình để thay đổi vật liệu hoàn thiện trong nhà chuyển cho chủ đầu tư. Bạn chỉ cần nộp phần chênh lệch so với phần vật liệu hoàn thiện đã ghi trong hợp đồng. Như thế bạn đã tiết kiệm được chi phí và có thể chủ động sắp xếp tham gia cùng đội thi công công trình hoàn thiện căn hộ của mình ngay từ đầu một cách hoàn hảo nhất.

Chú ý đến môi trường xung quanh

Rất nhiều tòa chung cư được xây dựng khi xung quanh hạ tầng còn sơ sài. Hãy lưu ý nếu xung quanh còn nhiều bãi đất trống thì bạn sẽ phải đối mặt với rác thải và côn trùng có hại. Nếu tòa chung cư gần khu vực cánh đồng, bãi rác, sông ô nhiễm hoặc nhà máy sản xuất bạn cần lưu ý lựa chọn tránh hướng gió thổi vào ban công hoặc cửa sổ. Đặc biệt nếu tòa chung cư gần sát với khu cầu vượt trên cao, bạn sẽ phải xác định chịu đựng một độ rung nhất định.

Khi mua nhà, mọi người quan tâm chủ yếu đến hướng cửa, hướng bếp, hướng phòng thờ. Tuy nhiên khi mua chung cư bạn nên đặc biệt quan tâm đến hướng ban công. Chọn đúng hướng ban công tránh ánh nắng soi chiếu, mát về mùa hè, ấm về mùa đông, bạn sẽ tiết kiệm được rất nhiều chi phí điện và điều hòa.

Diện tích công cộng

Thang máy, thang thoát hiểm, khu vực hành lang, tầng hầm để xe là nơi cần quan sát. Thông thường các chung cư tái định cư có diện tích hành lang rộng hơn các khu chung cư thương mại. Tuy nhiên ở các khu tái định cư nhiều diện tích hành lang thường bị chiếm dụng để đồ đạc, cản trở di chuyển.

Hiện nay được sự cho phép của luật, các căn hộ chung cư với diện tích nhỏ ngày càng trở nên phổ biến. Nhờ yếu tố giá thành hợp lý nên tính thanh khoản cao nên căn hộ chung cư càng nhỏ thì càng dễ tiêu thụ.

Nhưng càng nhiều căn hộ nhỏ thì mật độ sử dụng thang máy, nơi gửi xe và các diện tích công cộng càng lớn. Khi vào ở bạn sẽ phải thường xuyên tốn nhiều thời gian chờ đợi để sử dụng các dịch vụ công cộng này. Và nếu căn hộ bạn lựa chọn gần khu thang bộ hay thang máy thì sự ồn ào bất tiện là khó tránh khỏi. Do đó hãy cân nhắc yếu tố này nếu bạn đang tìm hiểu những căn chung cư diện tích nhỏ.

Phí sử dụng các dịch vụ

Phí sử dụng thường tính theo mét vuông, không quá nhiều nhưng là một yếu tố rất quan trọng. Vì mức thu nhập của bạn sẽ không ổn định mãi mãi. Nếu bạn ở nhà đất thì khi ngân sách hạn hẹp, bạn chỉ cần lo các khoản chi tiêu tối thiểu còn nếu ở chung cư bạn sẽ phải gánh thêm một khoản phí dịch vụ bắt buộc hàng tháng mà không thể tiết kiệm hay trả chậm được.

Hãy chắc chắn rằng khoản phí này là hợp lý với khả năng tài chính của bạn và chủ đầu tư có lộ trình rõ ràng nếu muốn tăng phí trong tương lai. Nên lưu ý khá nhiều dự án tặng gói miễn phí dịch vụ trong một số năm sử dụng như là một hình thức khuyến mại giảm giá khi mua chung cư.

Ngoài ra, tại một số khu chung cư, tầng dịch vụ là tầng sở hữu chung của dân cư trong chung cư. Ban quản lý tòa nhà sẽ dùng tiền thu được từ việc cho thuê tầng dịch vụ này để trả toàn bộ hoặc một phần phí dịch vụ cho cư dân trong tòa nhà.

Xu hướng lựa chọn căn hộ chung cư hiện đại nhiều tiện ích chắc chắn sẽ là định hướng của bất động sản trong tương lai. Với những lưu ý trên và những kinh nghiệm mua nhà thực tế, chắc chắn bạn sẽ lựa chọn được căn hộ chung cư phù hợp với mình.

Đỗ Đỗ- cafe land

Xem Thêm

Báo cáo thị trường bất động sản năm 2014

Trải qua một thời gian dài khó khăn, thị trường bất động sản năm 2014 đã có những tín hiệu tích cục dưới sự tác động của chính sách. Đây sẽ là bước đệm để thị trường phát triển tốt hơn trong năm 2015.

Thị trường căn hộ Tp.HCM

Trong năm 2014, 14.522 căn hộ được chào bán ra thị trường, tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Quận 7 vẫn là nơi dẫn đầu về nguồn cung căn hộ với 2.300 căn, tiếp đến là quận 2 với 1.814 căn, tiếp đến là một số quận ngoại thành như Tân Phú, Quận 12 với nguồn cung căn hộ chủ yếu phục vụ nhu cầu khách hành ở phân khúc trung bình.

Một trong những thay đổi mạnh mẽ mà chúng tôi ghi nhận được trong năm 2014 đó là sự gia tăng về nguồn cung của phân khúc căn hộ trung và cao cấp, càng về cuối năm lượng hàng thuộc phân khúc nay đưa ra thị trường càng nhiều. Điển hình như sản phẩm của các doanh nghiệp như: Phú Mỹ Hưng, Novaland, Himlam Land, Phát Đạt, Vingroup, Thảo Điền Investment,…

Trong năm, thị trường chứng kiến hoạt động khá sôi nổi đến từ các dự án ở khu Đông TP.HCM nhờ cú hích hạ. Còn ở phía Nam Thành phố, bên cạnh sự sôi động vốn có của phía Quận 7, nhiều doanh nghiệp có dự án ở khu vực Nhà Bè cũng đang có kế hoạch trung hàng mạnh mẽ, trong đó có thể kể đến các dự án thành phần trong khu đô thị Dragon City hay khu căn hộ The Park Residence trên mặt tiền đường Nguyễn Hữu Thọ.

Với đà hồi phục trong năm 2014, chúng tôi dự báo thị trường căn hộ sẽ sôi động trong năm 2015. Các thương vụ mua bán sáp nhập sẽ diễn ra như trong năm 2014 với sự vào cuộc của nhiều chủ đầu tư mua lại các dự án để phát triển.

Thị trường đất nền Tp.HCM

Trong năm 2014 có 2.670 nền đất đến từ 18 dự án được đưa ra thị trường. Nguồn cung lớn nhất ở phân khúc đất nền chủ yếu đến từ Bình Chánh và Bình Tân.

Trong khi đó, phân khúc biệt thự, nhà liền kề có hơn 760 căn, chủ yếu đến từ khu vực Quận 2 và Quận 9 với các dự án nổi bật như PhoDong Village, Mega Residence, Mega Ruby và các dự án ở phía Nam Thành phố như Dragon Parc, Galleria.

Với nguồn cung ít, các dự án đất nền hoạt động khá hiệu quả. Bên cạnh đó, nhu cầu của người dân thích mua đất nền và tự thi công để chủ động về tiến độ thi công và tiết kiệm chi phí cũng giúp phân khúc này được ưa chuộng.

Thị trường căn hộ Hà Nội

Tổng nguồn cung căn hộ trên thị trường Hà Nội trong năm 2014 là 13.193 căn, tăng 45% so với cùng kỳ năm 2013.

Trong năm qua, thị trường căn hộ Hà Nội không có nhiều dự án mới được đưa ra thị trường, nguồn cung căn hộ chủ yếu đến từ các dự án cũ đổi tên và mở bán đợt mới với gần 90 dự án đang hoạt động.

Phân theo khu vực, Hà Đông đứng đầu trong danh sách có nguồn cung căn hộ nhiều nhất với hơn 3.500 căn, tiếp đến là Từ Liêm 2.300 căn và kế đến là Thanh Xuân, Hoàng Mai với con số lần lượt là 1.640 căn và 1.490 căn.

Dự báo trong thời gian tới, dưới tác động tích cực của nhiều chính sách, nhất là khi Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) chính thức có hiệu lực sẽ là cú hích giúp thị trường thêm sôi động. 

Xem báo cáo đầy đủ tại đây.

Phòng Phân tích CafeLand

Xem Thêm

“2015 sẽ là bước phục hồi ngoạn mục cho bất động sản”

“Năm 2015 sẽ là bước phục hồi ngoạn mục cho bất động sản nhưng không phải là bước phát triển nhảy vọt, nó chỉ bước phục hồi tạo sinh khí ban đầu…”.

Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT - TGĐ Thuduc House - Ảnh: Quý Hòa.

Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức (Thuduc House) chia sẻ tại buổi tổng kết năm 2014 của Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM.

Nhìn lại thị trường bất động sản năm 2014, ông Hiếu cho rằng đây là năm kết thúc chu kỳ đi xuống của thị trường bất động sản.

“Việc lên xuống là hiện tượng bình thường nhưng đợt này tương đối trầm trọng kéo dài bởi chịu sự tác động tổng hợp của cả yếu tố trong nước lẫn thế giới, để lại nhiều di chứng, thiệt hại nặng nề”, lãnh đạo Thuduc House đánh giá về thị trường năm qua.

Ông cho rằng con số mấy ngàn dự án dở dang của cả nước, chiếm hơn 50.000 ha đất là con số khổng lồ và nuốt nhiều tiền của trong đó. Ngay tại TP.HCM cũng có nhiều dự án nằm đấy mà tiến không được lùi không xong. Về bề mặt nổi thì thấy giao dịch có tăng, giá cả đỡ xuống hơn, lãi suất dễ chịu hơn… đó là điều đáng mừng nhưng bề chìm của nó thì còn nhiều tồn đọng, nợ xấu dính chùm trong đó.

Nhận định về thị trường năm 2015, ông Hiếu cho rằng năm nay sẽ là bước phục hồi ngoạn mục cho bất động sản nhưng không phải là bước phát triển nhảy vọt, nó chỉ bước phục hồi tạo sinh khí ban đầu.

Thứ nhất là chúng ta đã có những cải thiện về kinh tế vĩ mô, chỉ số CPI năm qua chỉ còn hơn 4% và ngay tháng đầu năm giảm, GDP gần 6%. So với nhiều nước thì chúng ta vẫn thua nhưng đó cũng là tia hy vọng le lói để phục hồi trong năm kế tiếp.

Nhưng ông Hiếu cũng nhấn mạnh, Việt Nam cũng đang trong quá trình hội nhập mạnh như TPP, cộng đồng kinh tế Asean… những yếu tố đó vừa là cơ hội đồng thời cũng là thách thức.

“Nhiều ngành như bất động sản, vật liệu xây dựng, thiết kế… khi mở cửa thì các nước như nhau, ai cũng vô mình được. Mình qua nước họ thì làm không lại mà ngay nước mình chưa chắc đã lại người ta”, lãnh đạo Thuduc House cho biết.

Theo đó, ông cho rằng doanh nghiệp phải nâng cao năng lực cạnh tranh của chính mình, tập trung bồi dưỡng sức lực của bản thân.

Thứ nhất là cấu trúc lại tài chính, đáp ứng nguồn vốn cho các dự án một cách lành mạnh, không bị vướng vào nợ xấu. Thứ hai là chuẩn bị quỹ đất, không có thì phải liên doanh liên kết, hoặc có quỹ đất mà không làm được thì phải tìm những người có tiền để hợp tác.

 Vấn đề thứ ba là quản lý về nhân lực, kinh nghiệm chuyên môn, tiểu tiết chăm sóc mà mỗi doanh nghiệp dành cho sản phẩm của mình để có thể hy vọng đi đến được với khách hàng thành công…

Ngoài ra, ông cũng đưa ra kiến nghị là nghiên cứu thêm mối quan hệ giữa các hiệp hội và quản lý về nghề nghiệp, ví dụ ở như quản lý về môi giới.

“Nếu chỉ giao cho các cơ quan chức năng cấp giấy phép không thì tôi e là chưa đủ mà nên giao cho các hiệp hội. Như tại Mỹ, hiệp hội là nơi đứng ra làm hết từ đào tạo, cấp chứng chỉ. Đơn vị nào làm ăn lôm côm là hiệp hội đứng ra dẹp như vậy mới tạo ra môi trường tạo động lực và sàng lọc được. Chúng ta thử trao quyền đó cho hiệp hội để họ có quyền trong tay mới xử lý được những vấn đề liên quan”, ông Hiếu kiến nghị.

Huyền Trâm (Bizlive)

Xem Thêm

Mua nhà năm Ất Mùi 2015 được không?

Mua nhà năm Ất Mùi 2015 có được không là câu hỏi được rất nhiều người quan tâm. Sau đây là một vài gợi ý nhỏ cho các gia đình đang có ý định mua nhà trong năm 2015.

Mua nhà năm Ất Mùi 2015 được không? 

Vấn đề mua nhà năm 2015, về lĩnh vực bất động sản, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM ông Lê Hoàng Châu nhận định, giá bất động sản (BĐS) đang ở vùng đáy và về tổng thể giá cả đang có xu thế nhích dần lên: "Tuy nhiên, giá BĐS hiện nay ở vùng đáy của thị trường. Nhiều người mua nhà vẫn có tâm lý chờ giá giảm thêm nhưng về tổng thể giá cả có xu thế nhích dần lên. Do vậy, người có nhu cầu mua nhà nên chọn mua nhà trong năm 2015". 

Về mặt phong thủy học, việc mua nhà hay xây nhà trong năm Ất Mùi 2015 cần tuân theo các nguyên tắc phong thủy cơ bản.

Mua nhà năm Ất Mùi 2015 được không?

Như vậy, để mua hoặc xây nhà mà không gặp phải những bất lợi và các vận hạn xấu, gia chủ cần tránh được cả ba hạn Tam Tai, Hoang Ốc, Kim Lâu. Sau đây là cách tính cụ thể:

Các tính tuổi Tam Tai:

Ba tuổi Thân, Tí, Thìn: Bị hạn Tam tai trong ba năm Dần, Mão, Thìn.

Ba tuổi Dần, Ngọ, Tuất: Bị hạn Tam tai trong ba năm Thân, Dậu, Tuất.

Ba tuổi Hợi, Mão, Mùi: Bị hạn Tam tai trong ba năm Tỵ, Ngọ, Mùi.

Ba tuổi Tỵ, Dậu, Sửu: Bị hạn Tam tai trong 3 năm Hợi, Tý, Sửu.

Các tuổi phạm vào hạn Kim lâu: 12, 15, 17, 19, 21, 24, 26, 28, 30, 33, 35, 37, 39, 42, 44, 46, 48, 51, 53, 55, 57, 60, 62, 64, 66, 69, 71, 73, 75.

Các tuổi phạm vào hạn Hoang Ốc: 12, 14, 15, 18, 21, 23, 24, 27, 29, 30, 32, 33, 36, 38, 39, 41, 42, 45, 47, 48, 50, 51, 54, 56, 57, 60, 63, 65, 66, 69, 72, 74, 75.

Dựa vào cách tính trên, sau đây là các tuổi có thể mua nhà động thổ xây nhà trong năm Ất Mùi 2015: 1985, 1982, 1976, 1973, 1964, 1958, 1957, 1949, 1948, 1946…

Bích Châu (Gia Đình Việt Nam)

Xem Thêm

Ẩn số rủi ro nợ xấu bất động sản 2015

Rủi ro lớn nhất của thị trường bất động sản năm 2015 là xử lý nợ bằng cách giãn và khoanh nợ, theo Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa.

Ngày 30/1, tại Hội thảo khoa học quốc gia: "Kinh doanh bất động sản - Cơ hội và thách thức trong đà phục hồi của thị trường", Viện trưởng Viện nghiên cứu và phát triển kinh doanh đã dành phần lớn bài tham luận của mình để cảnh báo về rủi ro của thị trường bất động sản năm 2015.

"Thị trường bất động sản Việt Nam chỉ vừa mới 'thở' bình thường trở lại sau một thời gian dài thoi thóp phải có sự trợ giúp của bình oxy. Do đó, cần thận trọng với đà phục hồi ngắn trong năm 2014 và nên có giải pháp giữ cho thị trường này cân bằng, hướng đến sự phục hồi bền vững", ông Nghĩa nói.

Chuyên gia này phân tích, rủi ro lớn nhất của bất động sản là tỷ lệ nợ xấu và cách xử lý nợ chưa triệt để. Hiện tượng đang phổ biến nhất hiện nay là "nhốt" nợ xấu bằng cách khoanh nợ, đảo nợ hoặc chuyển nợ ngắn hạn thành dài hạn… "Các cách làm này không tối ưu vì kéo giãn ra và nhốt nó lại thì nó vẫn còn đó", ông Nghĩa nhấn mạnh.

Quan điểm của Viện trưởng Viện nghiên cứu và phát triển kinh doanh, nợ xấu (chủ yếu là bất động sản) sẽ là chướng ngại vật cản trở tiến trình tái cấu trúc ngân hàng. Toàn bộ khối lượng nợ khó xử lý này bị đóng khung lại sẽ khóa chặt thị trường mua bán nợ xấu và điều này tiềm ẩn rủi ro không hề nhỏ cho bất động sản. 

Giải pháp khắc phục nhược điểm này, theo ông Nghĩa là cần phải đẩy nhanh tiến trình xử lý nợ xấu và xử lý bằng "tiền tươi thóc thật" chứ không phải giãn nợ và nhốt nợ. Cần tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường này. Thế nhưng một thách thức đang diễn ra thường xuyên là trên thị trường mua nợ xấu, khách trả tiền rồi nhưng không sang tên được. Đây chính là điều các nhà đầu tư nước ngoài lo ngại nhiều nhất và cũng là nguyên nhân khiến thị trường xử lý nợ xấu bất động sản bị bế tắc.

Các chuyên gia vẫn còn quan ngại nợ xấu có thể trở thành rủi ro cho thị trường bất động sản năm 2015. Ảnh: Vũ Lê.

Rủi ro thứ hai của thị trường bất động sản năm 2015 được ông Nghĩa nhắc đến là lo ngại mặt bằng lãi suất lại tăng lên. Theo đó, năm 2015 dư địa của chính sách tiền tệ để kích thích kinh tế còn rất ít. Trên thị trường đang hình thành xu hướng lãi suất thấp trong ngắn hạn và lãi suất cao trong dài hạn (rủi ro nhỏ lãi suất thấp, rủi ro lớn lãi suất cao). Trong quý III-IV/2015 sẽ hình thành mặt bằng lãi suất mới, có thể không cao như trước đây nhưng sẽ cao hơn hiện tại.

Rủi ro thứ ba được chuyên gia này đưa ra là thị trường bất động sản Việt Nam dễ bị tổn thương vì những bế tắc về thể chế. Năm 2015 là giai đoạn trọng điểm để giải quyết các vấn đề thể chế liên quan đến thị trường này. Cụ thể là việc cấp phép, mua bán, sang tên, chuyển nhượng... vẫn còn phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Do đó, các bộ ngành liên quan cần đẩy mạnh cải thiện các chính sách hỗ trợ nhiều hơn.

Theo ông Nghĩa, dù đã xuất hiện tín hiệu lạc quan nhưng năm 2015 chưa thể kỳ vọng gì nhiều về sự phục hồi mạnh mẽ của bất động sản. Nếu đánh giá thận trọng, năm 2018 thị trường địa ốc có thể trở lại trạng thái bình thường. Giai đoạn 2019-2021 có thể kỳ vọng sự hồi phục vững chắc. Nếu khắc phục được các thể chế, chính sách thì tốc độ hồi phục của thị trường bất động sản sẽ diễn ra nhanh hơn.

Chuyên gia kinh tế này đánh giá, tại Việt Nam công nghiệp chế biến và chế tạo toàn bộ là gia công. Nền nông nghiệp chỉ dừng lại ở mức độ bán thô và sơ chế biến. Tìm kiếm thị trường tạo ra chuỗi giá trị cao rất ít. Do đó bất động sản trở thành một kênh đầu tư ít rủi ro nhất trong năm 2015. Tuy nhiên, các chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản cần chuẩn bị sẵn hai tâm thế.

Thứ nhất, thị trường bất động sản đang là kênh đầu tư hấp dẫn bậc nhất. Thứ hai, đây cũng là một môi trường có nhiều rủi ro nhất vì rất khó dự báo được chu kỳ của nó, cũng như khó kiểm soát, tính toán được nguồn vốn chảy vào thị trường này.

Những cuộc khủng hoảng nào không dính dáng đến bất động sản đều hồi phục rất nhanh. Những cuộc khủng hoảng nào liên quan đến bất động sản phải mất thời gian dài mới phục hồi và ảnh hưởng nghiêm trọng đến lao động và tiêu dùng. "Do đó, thị trường bất động sản cần phải được quan tâm tính toán kỹ lưỡng hơn nữa", ông Nghĩa nói.

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP HCM đã công bố dự báo về thị trường địa ốc năm 2015. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Lê Hoàng Châu cảnh báo, khó khăn của năm 2015 vẫn là giải quyết hàng tồn kho bất động sản.

Theo chuyên gia này, vấn đề được quan tâm nhiều nhất là xử lý hàng tồn kho bất động sản cao cấp, xử lý nợ xấu để giúp tái cấu trúc thị trường bất động sản ổn định, bền vững. Dù năm 2015 sẽ có nhiều chính sách, luật sửa đổi theo chiều hướng thông thoáng hơn, ông Châu đánh giá Luật Đất đai 2013 vẫn còn có một số chế định gây quan ngại.

Chẳng hạn như cách tính tiền sử dụng đất bất hợp lý sẽ tiếp tục là một “ẩn số” và là một “gánh nặng” của nhà đầu tư. Bên cạnh đó có một số chế định mới làm tăng chi phí trong cơ cấu giá thành bất động sản, như chi phí ký quỹ và chi phí bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai. "Đây là hai yếu tố hoàn toàn mới trong cơ cấu giá thành bất động sản mà cuối cùng người tiêu dùng sẽ gánh chịu khi mua nhà", ông Châu nhận xét.

Vũ Lê (VnExpress)

Xem Thêm

Những điều cấm kỵ trong thiết kế kiến trúc nhà ở

Thiết kế xây dựng nhà ở không chỉ chú ý đến vấn đề công năng, tính thẩm mỹ mà quan trọng hơn cả là yếu tố phong thủy để hạn chế những điều xấu để mọi thành viên trong nhà luôn khỏe mạnh và nhận được nhiều điều cát lành .

Nếu cửa sổ mở ra ban công hoặc bên ngoài có ánh nắng chiếu vào chính diện với bếp hoặc thẳng ra cửa đi lại chính, có thể dùng rèm cửa che chắn thường xuyên liên tục. Cửa ra vào chính đối diện với chỗ ra ban công sẽ phạm phải cái gọi là “Xuyên Tâm Sát” - trong nhà tiền bạc khó mà tích tụ, tất có việc phải phá tài.

Phương pháp hóa giải: Đặt một huyền quan chắn giữa cửa lớn và cửa thông ra ban công, tại cửa lớn bố trí một bể cá. Có thể bố trí cửa ra ban công thành cửa sổ, hoặc tốt hơn là treo rèm, nếu không ở ban công có thể kê đặt các loại cây cảnh để hãm bớt luồng khí xung xạ, hoặc trồng loại cây leo giàn.

Ban công cũng không thể đối diện trực tiếp với phòng bếp, đây cũng có thể coi là một loại xuyên tâm, làm cho khả năng đoàn tụ nhất trí trong nhà yếu, làm cho gia đình khó hòa thuận, hạnh phúc.

Phương pháp hóa giải: Nên đặt chậu hoa hoặc trồng cây leo ngăn cách cốt sao cho trong ngoài không thông nhau để hóa giải. Nếu là cửa đi thì dùng rèm che, cũng có thể đặt huyền quan ngăn cách nhưng phải làm sao cho không ảnh hưởng đến sự đi lại, chỉ cần chỗ ban công không thông thẳng với bếp là được.

Nếu như trên trần nhà đặt loa phát âm thanh lâu dài, hoặc trên sàn nhà hay phát tiếng cót két, có thể coi như một lực lượng xung sát từ trên trần; nếu âm thanh đó ngay trên giường ngủ, thì người nằm dưới giường đó lâu dài sẽ phát sinh bệnh tật.

Phương pháp hóa giải: Tốt nhất nên đặt giường ngủ cách xa chỗ đó, hoặc giải quyết dứt điểm không cho phát âm thanh là tốt nhất.

Nếu trong mệnh kỵ Thủy, trong nhà tất không nên bày bể cá, nếu chỉ biết rằng bày bể cá để tụ tài, mà không biết Hỷ Kỵ của chủ nhà có sự chuyên biệt kỵ húy. Nên nhận biết và tránh đi.

Phương pháp hóa giải: Nên nhờ thầy phong thủy hoặc các chuyên gia phong thủy phân tích tứ trụ của chủ nhà để xem Hỷ Kỵ thế nào, từ đó rút ra các vật phẩm có tính chất kỵ với chủ nhà.

Mái che mưa (thường ở sân trước nhà) nên làm thành hình vòng cung, tránh làm thành mũi nhọn; nếu không sẽ làm bất lợi cho chủ nhà, đặc biệt về sức khỏe.

Phương pháp hóa giải: Không nên dùng mái che mưa, nhưng nhất định phải làm thì nên làm hình vòm, không được làm hình nhọn.

Lò bếp không thể đặt đối diện với cửa nhà, cửa ra ban công, cửa phòng bếp, cửa phòng, thường phạm vào sức khỏe không tốt và các việc không may mắn khác.

Phương pháp hóa giải: Có thể tại cửa bếp dùng rèm hoặc bình phong che đi.

Trong nhà không nên tùy ý đặt gương kính, dễ tự mình phá vỡ khí trường trong nhà. Có lúc do muốn mở rộng diện tích trong nhà mà đặt kính gương, tuy nhiên nếu là phòng ngủ thì tuyệt đối không được đặt kính, làm cho khí trường bị phản xạ hỗn loạn.

Phương pháp hóa giải: Nếu bắt buộc phải đặt gương chỉ nên treo một bên tường, nhất định không nên treo cả hai bên, đặc biệt là đối diện nhau, sẽ tạo thành phản xạ. Nếu không nên dùng các vật dụng trong nhà đặt gương kính (phía trong tủ, trong phòng tắm, trong phòng thay đồ) dùng xong lại che khuất đi.

Trong nhà sử dụng cây cối chậu cảnh nên thận trọng lựa chọn. Không nên chọn lựa loại cây có lá dài nhọn, dễ làm cho chủ nhân dính vào các chuyện cãi cọ tranh chấp. Các loại cây thuộc họ Quyết và Cát Đằng là các loại cây không nên chọn, đây là các loại cây âm tính, nếu nó tốt tươi tất trong nhà phạm vào các sự “Bất Can Tịnh - Không sạch sẽ”.

Phương pháp hóa giải: Nên chọn các loại cây có bản lá to rộng, hoặc các loại cây hoa có sức sống khỏe.

Nhà vệ sinh tuyệt đối không được ở giữa nhà, đây là điều rất quan trọng, bởi vì Trung Cung là Khí tổng quản cả chín cung trong nhà nên nếu để nó ô nhiễm thì tất là tài vận và sức khỏe trong nhà đều không tốt.

Phương pháp hóa giải: Nếu như kiến trúc đã chọn phạm vào điều này thì tốt nhất nên sửa đổi, còn nếu không thể sửa thì nên dọn sạch sẽ chỗ đó, bồn tắm cũng cần rửa sạch sẽ thường xuyên.

Ngoài các thiết kế kiến trúc bên trong thì kiến trúc bên ngoài cũng rất quan trọng. Có người tại mặt ngoài nhà ở bỗng xây, đặt một vật nhô lên như đầu người, đây là điều đại kỵ, nó giống như một cục u máu chắn trước nhà. Đây là hình tượng không tốt, nên tránh xa điều này.

Phương pháp hóa giải: Nếu không phải là đặc biệt cần thiết thì không nên tạo dựng các hình tượng như vậy, còn nếu bắt buộc thì nên tham khảo ý kiến các chuyên gia tư vấn thiết kế.

Xem Thêm

Thị trường biệt thự, liền kề Hà Nội rục rịch trở lại

Sự xuất hiện của hàng loạt dự án đất nền biệt thự và liền kề trên thị trường, cũng như nhiều dự án đang rục rịch kế hoạch ra hàng cho thấy thị trường này đang dần khởi động lại.

Tóm tắt:

-Thị trường đất nền biệt thự, liền kề đã trầm lắng khá lâu do những dự án khu đô thị mới thường nằm ven khu trung tâm chưa có hạ tầng tốt, dịch vụ xã hội.

-Cùng với sự ấm lên của thị trường bất động sản, nhiều chủ đầu tư đã mạnh dạn tái khởi động lại dự án.

---

Báo cáo nghiên cứu thị trường quý 4 năm 2014 của Savills có đưa ra nhận xét tình hình hoạt động của thị trường trong quý này tiếp tục trầm lắng. Giá chào bán thứ cấp theo quý giảm 1,3% đối với biệt thự và giảm 0,4% đối với nhà liền kề.

Không có nhiều dự án được bán ra thị trường Hà Nội. Nguồn cung trên thị trường sơ cấp đang bán chỉ vào khoảng hơn 1.000 căn từ 16 dự án, tuy nhiên, số lượng biệt thự và liền kề trên thị trường thứ cấp lại khá lớn khoảng gần 29.000 căn.

Quan sát thực tế thị trường cho thấy, hầu hết các dự án đất nền trên thị trường hiện nay đều có vị trí vùng ven đô, hạ tầng, dịch vụ chưa được đầu tư đầy đủ, điều kiện sống trong khu vực còn hạn chế…trong khi đó, nhu cầu mua bất động sản để ở hiện nay chiếm đa số. Do đó, nhiều chủ đầu tư những dự án biệt thự, liền kề gần đây còn e dè với thị trường. Mặc dù, thị trường căn hộ trong trung tâm đô thị đã khởi sắc trở lại, tình hình giao dịch khả quan.

Từ những tín hiệu này, đầu năm 2015 đã có nhiều dự án đất nền mạnh dạn triển khai, tái khởi động trở lại. Nhiều chủ đầu tư đã ý thức được tâm lý khách mua nhà hiện nay không còn chỉ mua sản phẩm “trên giấy” mà họ phải nhìn thấy được sản phẩm bằng mắt, hoặc chí ít dự án cũng đã có cơ sở hạ tầng đồng bộ.

Vì thế, đã có nhiều chủ đầu tư trong năm qua cũng đã đầu tư, triển khai xây dựng để có thể bán được sản phẩm ra thị trường. Có thể kể tới như biệt thự, liền kề Lâm Viên tại KĐT Đặng Xá, Xuân Phương của Viglacera; Sản phẩm biệt thự hoàn thiện tại KĐT Vinhomes Riverside của Vingroup; Sudico cũng đã bơm 120 tỷ cho Nam An Khánh và hạ giá xuống còn khoảng 18 triệu đồng/m2 để tiêu thụ biệt thự trong năm qua…

Nhờ những tín hiệu tốt của thị trường bất động sản nói chung và căn hộ nói riêng, phân khúc biệt thự, liền kề trong giai đoạn đầu 2015 bắt đầu bước vào cuộc đua mới. Đã xuất hiện thêm nhiều chủ đầu tư tái khởi động dự án. Trong đó, có dự án “khủng” Thanh Hà 400ha của Cienco 5, hiện đơn vị này đang tiến hành san lấp mặt bằng, xây dựng đường giao thông giai đoạn 1 khoảng vài chục héc-ta.

Dự án đất nền Nam 32 (tên mới Westpoint) của Lũng Lô 5 cũng vừa được công bố triển khai lại, để tiếp tục cung ứng sản phẩm ra thị trường. Dự án này nằm trên đường Quốc lộ 32 cách trung tâm khoảng 10km, quy mô 50ha, sản phẩm liền kề có diện tích 60-80m2, biệt thự 200 m2 trở lên;

Theo kế hoạch của một số chủ đầu tư, năm 2015 có thể sẽ là thời điểm để bung hàng rầm rộ một số dự án ra thị trường. Trong đó có biệt thự Nam An Khánh, liền kề và biệt thự Thanh Hà Cienco 5, Westpoint…

Ông Lawrence Peh, Tổng giám đốc ParkCity Hanoi, cho biết sau khi hoàn thành 177 căn biệt thự, liền kề và bàn giao cho khách hàng, tập đoàn này đã xúc tiến đầu tư xây dựng giai đoạn 2 (Evelyne Gardens), quy mô 4,7 héc-ta với 147 căn, có thể sẽ tung ra thị trường vào quý 2/2015 với giá bán cao hơn giai đoạn 1.

Cũng theo ông Lawrence Peh, thời gian qua có nhiều chính sách mới cho BĐS như mở rộng điều kiện cho người nước ngoài mua nhà, dù chưa có tác động ngay đến thị trường nhưng khi có hiệu lực từ 1/7 thì rất có thể cầu về BĐS cao cấp sẽ tăng.

Theo Savills Việt Nam, các chương trình khuyến mãi như quà tặng, giảm giá, miễn phí các gói nội thất và miễn phí dịch vụ tiếp tục thu hút được khách mua. Trong thời gian tới, với một loạt Luật được thông qua có thể sẽ giúp tăng nhu cầu thị trường trong tương lai.

Tuy vậy, nguồn cung từ 2015 trở đi cũng khá đa dạng từ 75 dự án biệt thự/liền kề tương lai tại 16 quận, 60% trong số đó đang trong diện quy hoạch. Các dự án còn lại đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng và làm cơ sở hạ tầng.

Gia Bảo

Theo Trí thức trẻ

Xem Thêm

Luật Đầu tư 2014 – Nhà đầu tư hưởng lợi gì?

Luật Đầu tư 2014 được Quốc hội khóa XIII đã thông qua vào cuối tháng 11/2014 và có hiệu lực vào ngày 1/7/2015 sẽ tạo môi trường đầu tư thuận lợi, minh bạch hơn và khẳng định quyền tự do đầu tư kinh doanh của nhà đầu tư đối với các ngành, nghề pháp luật không cấm.

Dự án nhà ở trong đô thị Thủ Thiêm đang được thi công. Ảnh: N.Đăng

Tuy nhiên, vẫn luôn là câu hỏi hết sức thiết thực được đặt ra là nhà đầu tư được hưởng lợi gì từ Luật Đầu tư 2014? Chúng tôi ghi nhận một số qui định sau đây mà nhà đầu tư có thể hưởng lợi từ Luật Đầu tư 2014.

Thời gian Nhà nước chậm bàn giao đất không tính vào thời hạn hoạt động dự án

Trên thực tế các dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thì thời gian Nhà nước bàn giao đất cho nhà đầu tư thường kéo dài rất lâu tính từ khi nhà đầu tư được cấp giấy chứng nhận đầu tư vì nhiều lý do như bồi thường giải phóng mặt bằng kéo dài, việc chấp thuận, phê duyệt chậm so với qui định pháp luật, do đó thời gian nhà đầu tư có thể thực tế bắt đầu triển khai được dự án, cũng thời gian được cấp trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường ngắn hơn nhiều so với thời hạn dự án được qui định trong giấy chứng nhận đầu tư. Điều này rõ ràng gây thiệt hại cho các nhà đầu tư. Vì vậy, với qui định thời gian Nhà nước chậm bàn giao đất không tính vào thời hạn hoạt động của dự án đầu tư tại Điều 43 Luật Đầu tư 2014, các nhà đầu tư có thể đề nghị cơ quan nhà nước xem xét, tính toán lại thời gian hoạt động dự án, thời gian giao đất, cho thuê đất để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

Xác định rõ cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy CNĐKĐT trong trường hợp dự án thực hiện trên địa bàn nhiều tỉnh, dự án thực hiện cả trong và ngoài khu công nghiệp

Điều 38 Luật đầu tư 2014 qui định rõ Sở Kế hoạch và Đầu tư nơi nhà đầu tư đặt hoặc dự kiến đặt trụ sở chính hoặc văn phòng điều hành để thực hiện dự án có thẩm quyền tiếp nhận, cấp, điều chỉnh, thủ hồi giấy CNĐKĐT đối với dự án đầu tư thực hiện trên địa bản nhiều tỉnh hoặc thực hiện cả trong và ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Qui định này đã tháo gỡ được các vướng mắc của Luật Đầu tư 2005 về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đầu tư trong thực tế thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất rơi vào các trường hợp như trên.

Nhà Đầu tư biết rõ được phép đầu tư kinh doanh những ngành, nghề gì

Quyền tự do kinh doanh đã được qui định từ Hiến pháp 1992, đến Hiến pháp 2013 tiếp tục được khẳng định làm rõ tại Điều 33 là “Mọi người có quyền tự do kinh doanh trong những ngành nghề mà pháp luật không cấm”. Luật Đầu tư 2005 và Luật Doanh nghiệp 2005 cũng đều đã có các qui định về quyền tự do đầu tư kinh doanh của nhà đầu tư, doanh nghiệp đối với các lĩnh vực và ngành, nghề mà pháp luật không cấm.

Tuy nhiên, các qui định hiện hành chưa rõ khi không thể đưa ra được cho nhà đầu tư các lĩnh vực và ngành, nghề cụ thể nào, bị cấm tại văn bản nào. Trên thực tế cả nhà đầu tư và các cơ quan quản lý nhà nước đều thật sự lúng túng khi áp dụng các qui định này.

Luật Đầu tư 2014 đã làm được hai việc: một là, thu hẹp các ngành, nghề bị cấm đầu tư kinh doanh; hai là, qui định rõ, cụ thể và tập trung các ngành, nghề bị cấm đầu tư kinh doanh. Điều 5 Luật Đầu tư 2014 qui định rõ: “Nhà đầu tư được quyền thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh trong các ngành, nghề mà Luật này không cấm”. Điều 6 Luật Đầu tư 2014 cũng xác định rõ 6 hoạt động đầu tư kinh doanh bị cấm. Điều 4 và Điều 8 của Luật Đầu tư 2014 cũng khẳng định rõ, nếu có sự qui định khác nhau về ngành, nghề cấm đầu tư kinh doanh giữa Luật Đầu tư 2014 với các luật khác thì áp dụng Luật Đầu tư 2014 và việc sửa đổi, bổ sung ngành, nghề cấm đầu tư kinh doanh phải do Quốc hội chấp thuận.

Như vậy, với Luật Đầu tư 2014 nhà đầu tư chỉ cần xem qui định của Điều 6 Luật Đầu tư 2014 là biết rõ được phép đầu tư kinh doanh vào các ngành, nghề nào không bị cấm đầu tư kinh doanh mà không cần phải xem các văn bản pháp luật khác.

Danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện bị kiểm soát chặt chẽ

Luật Đầu tư 2005 chỉ qui định có 9 lĩnh vực đầu tư có điều kiện nhưng rất chung chung và lại có qui định theo kiểu bỏ ngỏ “Một số lĩnh vực khác theo quy định của pháp luật”, còn Luật Doanh nghiệp 2005 thì không đưa ra danh mục ngành, nghề kinh doanh có điều kiện mà chỉ qui định chung là áp dụng theo pháp luật chuyên ngành. Thực tế hiện nay các ngành, nghề kinh doanh có điều kiện được qui định tại rất nhiều các văn bản pháp luật khác nhau ở các cấp độ từ luật, pháp lệnh, nghị định đến quyết định của Thủ tướng Chính phủ và có xu hướng ngày càng tăng, rất khó kiểm soát.

Trên cơ sở rà soát tất cả các ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện qui định trong các văn bản pháp luật hiện hành, Luật Đầu tư 2014 đã thống nhất danh mục toàn bộ các ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện gồm 267 ngành, nghề, được qui định cụ thể tại Điều 7 và Phụ Lục 4 Luật Đầu tư 2014. Việc sửa đổi, bổ sung danh mục này phải được Quốc hội chấp thuận.

Danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện này được áp dụng chung cho cả nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Việc qui định điều kiện đầu tư kinh doanh đối với các ngành, nghề thuộc danh mục này phải đảm bảo công khai, minh bạch, khách quan, tiết kiệm thời gian, chi phí tuân thủ của nhà đầu tư, và chỉ được quy định tại các Luật, Pháp lệnh, Nghị định và Điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên.

Với Luật Đầu tư 2014 nhà đầu tư có thể yên tâm là danh mục các ngành, nghề kinh doanh có điều kiện đã được kiểm soát chặt chẽ, rất khó có khả năng tăng thêm về số lượng.

Và các thay đổi khác như: Nhà đầu tư trong nước không phải thực hiện thủ tục cấp Giấy CNĐKĐT; Nhà đầu tư nước ngoài đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp không phải thực hiện thủ tục cấp Giấy CNĐKĐT; Bỏ quy trình thẩm tra cấp Giấy CNĐKĐT,…

Luật sư Nguyễn Thanh Hiền & Trợ lý Phan Thành Tuấn (Luật ATIM)

Xem Thêm