Mua chung cư – những điều cần lưu ý

Trong vài năm trở lại đây, căn hộ chung cư đã trở thành một mặt hàng bất động sản được nhiều người lựa chọn. Mức giá phù hợp, phong cách sống hiện đại, sự thuận tiện trên cùng một mặt bằng… là những ưu điểm khiến chung cư ngày càng trở nên phổ biến.

Tuy nhiên,  những tiêu chí để lựa chọn căn hộ có nhiều điểm khác biệt với mặt hàng nhà đất thổ cư truyền thống. Nếu bạn là khách hàng lần đầu mua chung cư hãy lưu ý những vấn đề sau đây:

Uy tín của chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng

Khi mua nhà đất thổ cư thì tiêu chí “chủ nhà phải là người có uy tín” không nhất thiết phải đặt lên hàng đầu vì nguyên tắc là mua đứt bán đoạn. Nhưng đối với nhà chung cư thì uy tín của chủ đầu tư là rất quan trọng. Khi bạn mua một căn chung cư thì chất lượng và hệ thống quản lý tòa nhà của chủ đầu tư sẽ gắn với bạn trong suốt quá trình sống ở đó.

Phương án tốt nhất là hãy tìm hiều những tòa nhà cùng chủ đầu tư đã đi vào sử dụng. Bạn hãy đến xem xét thực tế về chất lượng và cung cách quản lý tại những công trình đó. Bạn sẽ dễ có những kết luận thực tế để đánh giá uy tín của chủ đầu tư và đưa ra quyết định mua bán của mình.

Uy tín của nhà thầu thi công là một yếu tố quyết định đến chất lượng căn hộ. Hiện nay hệ thống thông tin minh bạch về các nhà thầu đã được đăng tải rộng rãi. Không khó để bạn tìm kiếm thông tin của nhà thầu xây dựng công trình và xác định kinh nghiệm thi công của họ thông qua những công trình họ đã thực hiện. Trong giai đoạn tòa nhà đang thi công đặc biệt là thời gian hoàn thiện căn hộ của mình, bạn nên đến để xem xét chất lượng thi công thực tế và trao đổi bàn bạc nếu muốn sửa chữa hay thay đổi trong nội thất căn hộ của mình.

Hãy quyết định mua khi tòa nhà đang ở giai đoạn xây thô

Khi căn hộ đã hoàn thiện chìa khóa trao tay, bạn có thể chỉ cần ung dung xách va ly vào ở. Tuy nhiên trong quá trình sử dụng, bạn sẽ phát hiện ra nhiều vấn đề không phù hợp dù có thể chỉ là các chi tiết về công năng sử dụng hệ thống điện, nước… hay thậm chí màu sắc sơn, chất liệu gạch… không thật ưng ý. Và khi đó, nếu muốn thay đổi lại bạn sẽ tốn thêm chi phí, thời gian xin phép ban quản lý tòa nhà để cải tạo và vô số phát sinh khác.

Mua nhà chung cư nên chọn lúc căn hộ hoàn thành phần thô. Ảnh: N.Đăng

Nếu quyết định mua tại thời điểm tòa nhà gần xong phần thô, bạn sẽ có nhiều thời gian lên ý tưởng thiết kế lại căn hộ của mình theo sở thích và tiết kiệm chi phí. Cách tốt nhất là thuê một kiến trúc sư thiết kế lại nội thất theo phong cách của bạn và làm tờ trình để thay đổi vật liệu hoàn thiện trong nhà chuyển cho chủ đầu tư. Bạn chỉ cần nộp phần chênh lệch so với phần vật liệu hoàn thiện đã ghi trong hợp đồng. Như thế bạn đã tiết kiệm được chi phí và có thể chủ động sắp xếp tham gia cùng đội thi công công trình hoàn thiện căn hộ của mình ngay từ đầu một cách hoàn hảo nhất.

Chú ý đến môi trường xung quanh

Rất nhiều tòa chung cư được xây dựng khi xung quanh hạ tầng còn sơ sài. Hãy lưu ý nếu xung quanh còn nhiều bãi đất trống thì bạn sẽ phải đối mặt với rác thải và côn trùng có hại. Nếu tòa chung cư gần khu vực cánh đồng, bãi rác, sông ô nhiễm hoặc nhà máy sản xuất bạn cần lưu ý lựa chọn tránh hướng gió thổi vào ban công hoặc cửa sổ. Đặc biệt nếu tòa chung cư gần sát với khu cầu vượt trên cao, bạn sẽ phải xác định chịu đựng một độ rung nhất định.

Khi mua nhà, mọi người quan tâm chủ yếu đến hướng cửa, hướng bếp, hướng phòng thờ. Tuy nhiên khi mua chung cư bạn nên đặc biệt quan tâm đến hướng ban công. Chọn đúng hướng ban công tránh ánh nắng soi chiếu, mát về mùa hè, ấm về mùa đông, bạn sẽ tiết kiệm được rất nhiều chi phí điện và điều hòa.

Diện tích công cộng

Thang máy, thang thoát hiểm, khu vực hành lang, tầng hầm để xe là nơi cần quan sát. Thông thường các chung cư tái định cư có diện tích hành lang rộng hơn các khu chung cư thương mại. Tuy nhiên ở các khu tái định cư nhiều diện tích hành lang thường bị chiếm dụng để đồ đạc, cản trở di chuyển.

Hiện nay được sự cho phép của luật, các căn hộ chung cư với diện tích nhỏ ngày càng trở nên phổ biến. Nhờ yếu tố giá thành hợp lý nên tính thanh khoản cao nên căn hộ chung cư càng nhỏ thì càng dễ tiêu thụ.

Nhưng càng nhiều căn hộ nhỏ thì mật độ sử dụng thang máy, nơi gửi xe và các diện tích công cộng càng lớn. Khi vào ở bạn sẽ phải thường xuyên tốn nhiều thời gian chờ đợi để sử dụng các dịch vụ công cộng này. Và nếu căn hộ bạn lựa chọn gần khu thang bộ hay thang máy thì sự ồn ào bất tiện là khó tránh khỏi. Do đó hãy cân nhắc yếu tố này nếu bạn đang tìm hiểu những căn chung cư diện tích nhỏ.

Phí sử dụng các dịch vụ

Phí sử dụng thường tính theo mét vuông, không quá nhiều nhưng là một yếu tố rất quan trọng. Vì mức thu nhập của bạn sẽ không ổn định mãi mãi. Nếu bạn ở nhà đất thì khi ngân sách hạn hẹp, bạn chỉ cần lo các khoản chi tiêu tối thiểu còn nếu ở chung cư bạn sẽ phải gánh thêm một khoản phí dịch vụ bắt buộc hàng tháng mà không thể tiết kiệm hay trả chậm được.

Hãy chắc chắn rằng khoản phí này là hợp lý với khả năng tài chính của bạn và chủ đầu tư có lộ trình rõ ràng nếu muốn tăng phí trong tương lai. Nên lưu ý khá nhiều dự án tặng gói miễn phí dịch vụ trong một số năm sử dụng như là một hình thức khuyến mại giảm giá khi mua chung cư.

Ngoài ra, tại một số khu chung cư, tầng dịch vụ là tầng sở hữu chung của dân cư trong chung cư. Ban quản lý tòa nhà sẽ dùng tiền thu được từ việc cho thuê tầng dịch vụ này để trả toàn bộ hoặc một phần phí dịch vụ cho cư dân trong tòa nhà.

Xu hướng lựa chọn căn hộ chung cư hiện đại nhiều tiện ích chắc chắn sẽ là định hướng của bất động sản trong tương lai. Với những lưu ý trên và những kinh nghiệm mua nhà thực tế, chắc chắn bạn sẽ lựa chọn được căn hộ chung cư phù hợp với mình.

Đỗ Đỗ- cafe land

Xem Thêm

Quy định mới nhất về người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam?

Xin cho biết những quy định mới nhất về vấn đề người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam hiện nay như quyền lợi, nghĩa vụ như thế nào, thủ tục mua bán ra sao.

Chân thành cảm ơn.

thanhbuingoc@...

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty Luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, HN trả lời:

Theo Luật nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 các đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã được quy định chi tiết tại Khoản 1 Điều 159 và Điều 160 Luật Nhà Ở 2014. So với Luật Nhà ở 2005, quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã được mở rộng. Đây là quy định mới mở rộng quyền tạo lập chỗ ở hợp pháp của người nước ngoài tại Việt Nam. Tuy nhiên, Luật cũng quy định rõ những giới hạn về hình thức sở hữu nhà ở.

Theo Khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014, Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức như đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Khi sở hữu nhà ở tại Việt Nam, tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền và nghĩa vụ được quy định tại Điều 161 Luật Nhà ở 2014. Theo đó, người nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng (căn hộ,  nhà ở riêng lẻ) nhưng không quá 250 căn trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường. Trong trường hợp có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì Chính phủ quy định cụ thể. Thời gian sở hữu không quá 50 năm.

Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam;

Về nghĩa vụ của người nước ngoài khi mua nhà quy định tại Điều 162 Luật Nhà ở 2014. Về trình tự thực hiện thủ tục mua nhà thực hiện theo điều 120 Luật Nhà Ở 2014.

Các quy định này chính thức có hiệu lực kể từ ngày 1/5/2015. Với quy định mở rộng quyền mua nhà của người nước ngoài tại Việt Nam được kỳ vọng sẽ là cơ hội nguồn ngoại hối chảy vào Việt Nam, cơ hội kinh doanh mới và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam.
(cafeland)

Xem Thêm

Bất động sản nhúc nhích: Người mua đừng theo phong trào

Ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM - cũng khuyến cáo các chủ đầu tư chỉ nên tập trung vào khách hàng có nhu cầu thật sự, thay vì chạy theo các nhà đầu tư lớn.

Căn hộ giá khoảng 1 tỉ đồng đang là sản phẩm chủ đạo của thị trường hiện nay - Ảnh: Đ.Dân

Ông Châu nói: “Một trong những điểm tích cực của thị trường BĐS hiện nay là hầu hết các dự án được triển khai bởi những nhà đầu tư chuyên nghiệp, có thực lực trải đều ở hầu hết các phân khúc thị trường với lợi nhuận kỳ vọng vừa phải, chỉ 5-12%.

Đặc biệt, nhiều doanh nghiệp đã sẵn sàng hợp tác đầu tư, bán lại dự án giúp thị trường được cơ cấu lại theo chiều hướng tích cực hơn, với hàng loạt dự án “chết” trước đó đã sống lại, quyền lợi khách hàng được đảm bảo. Và đặc biệt, thanh khoản của thị trường BĐS đã tốt hơn, thậm chí có sản phẩm người mua đã có lời dù không nhiều, do giá có dấu hiệu nhích lên”.

* Một số chuyên gia nhận định ngoài những người có nhu cầu mua nhà để ở, sự sôi động của thị trường BĐS thời gian gần đây có sự tham gia của những nhà đầu tư lớn theo kiểu mua sỉ bán lẻ. Quan điểm của ông thế nào về nhận định này?

- Có thể khẳng định những người mua nhà để ở chiếm tỉ lệ áp đảo tại phần lớn dự án BĐS hiện nay, đặc biệt là căn hộ do nhu cầu nhà ở vẫn rất cao.

Như đã phân tích, với lãi suất (cả tiết kiệm lẫn cho vay) đang ở mức thấp, giá nhà hợp lý hơn và các chủ đầu tư đều có chính sách hỗ trợ nhất định cho người mua nhà, nên nhiều người dân có nhu cầu nhà ở thật sự bắt đầu rút tiết kiệm để mua nhà.

Nhưng tại một số dự án mà sản phẩm có giá trị lớn, bên cạnh người tiêu dùng thật sự và một số người đầu tư nhỏ theo kiểu mua thêm căn hộ để cho thuê, có nhiều chỉ dấu cho thấy đã có sự tham gia tích cực của những nhà đầu tư lớn.

Họ mua vào và không nhằm tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn, bởi chênh lệch nếu có cũng chưa nhiều, mà đầu tư dài hạn. 

Theo tôi, sự tham gia này là cần thiết, có tác động tích cực đến thị trường bởi họ là điểm kết nối giữa chủ đầu tư với người tiêu dùng kỳ vọng trong tương lai.

Tuy nhiên, mặt trái của hoạt động đầu tư này - một khi nó chuyển thành hoạt động đầu cơ - là có khả năng tạo ra những cơn sốt ảo cục bộ tại một vài dự án, gây ra những tác động tiêu cực đến thị trường BĐS nói chung như từng diễn ra cách đây không lâu.

* Theo ông, có giải pháp nào để ngăn chặn hoạt động đầu cơ theo kiểu lướt sóng mà không ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư có lợi cho thị trường BĐS?

- Tôi cho rằng không có giải pháp hoàn hảo nào cho việc ngăn chặn hoạt động đầu cơ, không chỉ trong thị trường BĐS mà cả những thị trường hàng hóa khác. Tuy nhiên, từng chủ thể tham gia thị trường vẫn có cách để hạn chế xu hướng này.

Chẳng hạn, trong một thị trường mà nguồn cung đang khá dồi dào hiện nay, người tiêu dùng có “quyền năng” rất lớn là có thể chọn những dự án của các chủ đầu tư uy tín và có chính sách hỗ trợ tốt, chọn những sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính của mình...

Do đó, theo tôi, người tiêu dùng thông minh sẽ không chạy theo đám đông, lao vào những sản phẩm được cho rằng đang “hot” để không rơi vào bẫy “chiêu trò” của chủ đầu tư.

Đối với nhà phát triển dự án, tôi cho rằng cần xác định rõ khách hàng kỳ vọng là ai, đó là những người có nhu cầu mua nhà để ở thật sự thay vì bị cuốn theo những nhà đầu tư lớn.

Như tôi đã nói ở trên, sự tham gia của những nhà đầu tư lớn là cần thiết và tích cực, nhưng nếu các nhà phát triển dự án không tỉnh táo, ảo tưởng vào đối tượng này có thể sẽ bị vạ lây. Bởi nếu giá BĐS không diễn biến theo chiều hướng tăng như kỳ vọng, những nhà đầu tư mua sỉ không có thực lực tài chính sẽ gặp khó khăn, tiến độ của dự án cũng bị ảnh hưởng.

Bản thân các nhà đầu tư lớn cũng sẽ phải thận trọng, bởi các bài học trong quá khứ cho thấy không phải hoạt động đầu cơ lúc nào cũng chỉ có thắng, không ít nhà đầu cơ đã bị “sa lầy”, chấp nhận bán lỗ sản phẩm để thu hồi vốn.

* Những “thăng trầm” của thị trường BĐS trong quá khứ cho thấy thị trường này chịu ảnh hưởng rất lớn từ những chính sách liên quan. Theo ông, trong thời gian tới, Nhà nước cần làm gì để đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững hơn?

- Trước hết, cần phải khẳng định rằng sự “ấm” lên của thị trường BĐS sẽ tác động tích cực đến hàng loạt lĩnh vực liên quan, từ vật liệu xây dựng đến trang trí, giải quyết công ăn việc làm, thậm chí cả đầu ra của vốn tín dụng...

Nhiều doanh nghiệp từng khẳng định có không dưới 200 lĩnh vực liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến sản phẩm BĐS, nên cũng có thể kỳ vọng nhiều lĩnh vực khác sẽ khởi sắc hơn trong thời gian tới cùng với sự sôi động hơn của thị trường BĐS.

Thời gian qua, Chính phủ cũng đã có nhiều biện pháp tạo điều kiện cho thị trường BĐS, đặc biệt là gói 30.000 tỉ đồng. Tuy nhiên, để thị trường này phát triển bền vững và lành mạnh hơn, theo tôi, các cơ quan liên quan cần có những công cụ giám sát tốt hơn đối với thị trường.

Chẳng hạn, các cơ quan liên quan phải xây dựng các công cụ tài chính để hạn chế hoạt động đầu cơ thổi giá, giám sát tốt hơn đường đi của dòng tiền mà khách hàng nộp cho chủ dự án, có biện pháp chế tài chủ đầu tư vi phạm những cam kết với khách hàng... 

Cùng với các biện pháp giám sát thị trường, Nhà nước cũng cần có cơ chế để tạo ra nguồn vốn trung và dài hạn, với lãi suất ổn định để hỗ trợ người mua nhà cũng như các nhà phát triển dự án.

Đặc biệt, tôi cho rằng các chính sách quản lý ngoài việc đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh, cũng cần tạo điều kiện cho thị trường BĐS ổn định, thay vì giật cục như những năm qua.

(cafeland)

Xem Thêm

Người nước ngoài sở hữu nhà Việt Nam?

Hiện tại tôi có người bạn nước ngoài, quốc tịch Mỹ và đang sinh sống ở Mỹ, anh đang có dự định mua nhà hay chung cư ở Việt Nam.

Nhờ Luật sư tư vấn trường hợp này có được quyền sở hữu nhà ở Việt Nam? Điều kiện và thủ tục như thế nào?

Tôi cảm ơn.

tuoi.htt@...

Luật sư Nguyễn Văn Đàm – Công ty Luật TNHH Đất Luật trả lời:

Theo Nghị quyết 19/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam: 

(i) cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản lý trong doanh nghiệp đó; 

(ii) cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam được Chủ tịch nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng Huân chương, Huy chương; cá nhân nước ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ tướng Chính phủ quyết định; 

(iii) cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu; 

(iv) Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam. 

Về điều kiện mua nhà ở tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài thuộc các đối tượng người nước ngoài được quyền mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam nêu trên phải đang sinh sống tại Việt Nam, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật Việt Nam. Căn cứ quy định nêu trên, nếu người bạn nước ngoài của bạn thuộc một trong các đối tượng được quyền mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, và đáp ứng điều kiện mua nhà ở tại Việt Nam như đã nêu trên thì được quyền mua nhà ở tại Việt Nam.

Về thủ tục mua bán nhà ở, việc mua bán nhà ở được lập thành hợp đồng theo quy định của pháp luật về nhà ở. Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập bằng tiếng Việt. Trường hợp mua nhà ở của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở thì bên bán có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua; trường hợp mua nhà ở của cá nhân thì trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do hai bên thoả thuận. Các bên có trách nhiệm thực hiện nộp thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Lưu ý: Kể từ ngày 01/7/2015 (ngày Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực) thì riêng đối tượng là cá nhân  nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, và điều kiện yêu cầu đối với đối tượng này sẽ được mở rộng và lới lỏng hơn  so với quy định pháp luật hiện  hành. Cụ thể,  cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng và đáp ứng điều kiện sau đây thì được quyền mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam: 
(i) cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam, đáp ứng điều kiện có giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật nhà ở năm 2014 và pháp luật có liên quan; 
và (ii) cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, đáp ứng điều kiện có giấy tờ liên chứng minh được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của luật Việt Nam. 

(cafeland)

Xem Thêm

Tuổi thọ chung cư bị quên lãng

Bỏ ra hàng tỷ đồng để mua nhà nhưng rất ít người mua nhà để ý đến vấn đề hạn sử dụng của chung cư mình chuẩn bị dọn vào ở. Mặc định giá trị sử dụng vĩnh viễn cho các tòa nhà là một trong những nguyên nhân khiến việc phá dỡ, cải tạo chung cư căn hộ cũ ở các đô thị lớn đang lâm vào bế tắc. Vì vậy, việc Luật Nhà ở bỏ quy định về tuổi thọ chung cư đã để lại không ít băn khoăn đối với các chuyên gia.

Người mua người bán không quan tâm

Thời hạn sở hữu nhà chung cư là một vấn đề nóng trong những năm gần đây, đặc biệt khi số lượng nhà chung cư theo chân các đô thị mới không ngừng bùng nổ, trong khi số lượng nhà chung cư xuống cấp, xập xệ chỉ sau vài năm đưa vào sử dụng cũng gia tăng đột biến. Tuy nhiên, có một thực tế rất đáng suy nghĩ đối với nội dung này, người bán không để tâm đã đành, người mua cũng không mảy may bận lòng.

Trong các hợp đồng mua bán nhà ở liên quan đến chung cư, gần như không hợp đồng nhà ở nào giữa chủ đầu tư và khách hàng có đề cập đến nội dung này ngoài một điều khoản rất nhỏ cam kết bảo hành 12-24 tháng.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, chính tâm lý mua nhà phải được sở hữu vĩnh viễn, thừa kế từ đời này qua đời khác đã khiến người dân ngần ngại khi đề cập đến thời hạn sử dụng nhà chung cư, dù mỗi công trình xây dựng đều có thời hạn sử dụng nhất định.

Cụ thể, Thông tư 14 do Bộ Xây dựng ban hành, hướng dẫn phân hạng nhà chung cư đã quy định rõ mỗi nhà chung cư có niên hạn sử dụng khác nhau, căn cứ vào cấp công trình của chung cư đó. Thí dụ, chung cư cấp 3 có niên hạn sử dụng 20-30 năm, chung cư cấp 2 có niên hạn 50-100 năm…

Và không phải mọi trường hợp chung cư khi hết niên hạn sử dụng theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng nêu trên sẽ hết thời hạn được phép sử dụng, mà sau niên hạn này, cơ quan chức năng sẽ tổ chức kiểm định lại chất lượng chung cư đó để quyết định thời hạn được sử dụng tiếp.

Tuy nhiên, quy định này cũng chỉ mang tính lý thuyết bởi việc phân hạng chung cư hiện nay ở Việt Nam khá mơ hồ và người dân cũng hoàn toàn không biết chung cư mình sắp vào ở là chung cư cấp mấy, khi hầu hết dự án nhà chung cư đều được chủ đầu tư gắn mác “chung cư cao cấp”.

Bế tắc tháo dỡ chung cư cũ

Theo nhiều chuyên gia BĐS, ở nhiều nước trên thế giới người dân bỏ tiền mua nhà chung cư để ở là mua thời gian sử dụng của tòa nhà chung cư đó. Hết thời gian sử dụng, thường là 60-80 năm, người sử dụng phải trả lại nhà cho chính phủ, chính quyền địa phương hoặc cơ quan có trách nhiệm để dỡ bỏ.

Nếu tòa nhà đó vẫn còn sử dụng được, người mua nhà phải trả tiền để mua quyền sử dụng cho thời gian còn lại, giá mua phụ thuộc vào thời gian sử dụng còn lại của tòa nhà. Điều này lại không được áp dụng ở nước ta khiến việc phá dỡ các tòa nhà chung cư khi xuống cấp luôn trở nên bế tắc, không tìm được lối thoát.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, ông cảm thấy rất băn khoăn khi khoảng 50-60 năm nữa, Hà Nội hay TPHCM sẽ đối diện với các chung cư xuống cấp ra sao, sẽ ưu đãi đến mức nào để doanh nghiệp bắt tay vào làm, đền bù như thế nào cho người dân thỏa mãn.

“Lấy thí dụ một tòa nhà cao 30 tầng, Nhà nước sẽ cho nâng số tầng lên bao nhiêu nữa mới đủ cho doanh nghiệp thực hiện có lãi. Trong khi người dân cứ khăng khăng đòi diện tích gấp rưỡi mới mua? Bây giờ chưa vấn đề gì nhưng 50-60 năm nữa, các đô thị lớn sẽ nhức đầu vì vấn đề đó bởi nhiều công trình chung cư dù mới xây đã xuống cấp xập xệ lắm rồi”- ông Võ nhận định.

Đồng tình với quan điểm này, TS. Nguyễn Đức Kiên, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, cũng từng chia sẻ nếu không có quy định cụ thể về vấn đề này, kịch bản liên quan đến sở hữu nhà ở chung cư thương mại hiện nay chắc sẽ diễn ra tương tự những gì đã xảy ra với hàng loạt nhà tập thể cũ ở Hà Nội, người dân dứt khoát không trả nhà vì cho rằng họ đã mua là của họ vĩnh viễn và việc cải tạo sẽ đi vào bế tắc.

Không quy định thời hạn sử dụng sẽ khiến các đô thị lớn gặp khó khăn khi các tòa chung cư đến thời kỳ xuống cấp. Ảnh: H.Trâm

Ngay chính đơn vị thực hiện việc cải tạo xây mới chung cư cũ là Sở Xây dựng Hà Nội cũng cảm thấy khó khi không có quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Cách đây chưa lâu, chính Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Quốc Tuấn cũng “cực chẳng đã” phải đề xuất cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ) theo thời gian tuổi thọ công trình. Ông Tuấn cho rằng việc xác định sở hữu căn hộ chung cư không quy định niên hạn thời gian theo tuổi thọ công trình dẫn đến khó khăn khi cải tạo công trình đã hết hạn sử dụng.

Theo thống kê, qua 10 năm thực hiện chính sách cải tạo, xây mới chung cư cũ, Hà Nội mới chỉ cải tạo được 1% số nhà này. Nguyên nhân chủ yếu do cư dân không chấp nhận phương án đền bù, Nhà nước không đủ tài chính và doanh nghiệp không mặn mà.

Với tốc độ phát triển các khu chung cư như hiện nay, có lẽ sự lo lắng của các chuyên gia kinh tế về viễn cảnh Hà Nội hay TPHCM bế tắc trước hàng ngàn chung cư cao tầng phải phá dỡ trong 70 năm tới không có gì là lạ.

Khôi Nguyên (Sài Gòn ĐTTC)

Xem Thêm

Thị trường căn hộ lại vào cuộc đua mới

Gần cuối năm là thời điểm các dự án  căn hộ đua nhau bán hàng để lấy doanh thu, chốt lợi nhuận. Để tăng lực hút, nhiều chủ đầu tư phân khúc BĐS cao cấp làm "nóng" thị trường bằng những chiêu khuyến mại hấp dẫn.

Nhiều nguồn cung mới hấp dẫn

Dự án Vinhomes Nguyễn Chí Thanh mở đầu cơn sốt tháng 11 của thị trường bất động sản, ngay sau đó, căn hộ Home City tại Trung Kính với mức giá chỉ từ 26,5 triệu đồng/m2, dự án Helios Towertại 75 Tam Trinh cũng làm xôn xao thị trường trong đợt mở bán đầu tiên. Đợt 1, dự án căn hộ toà B Hòa Bình Green City do Công ty TNHH Hoà Bình làm chủ đầu tư sẽ được chào bán ra thị trường với mức giá từ 38 triệu đồng/m2 và sẽ giao hàng vào 7/2015.

Tại Tp.HCM dịp cuối năm cũng có tới hàng chục nghìn căn hộ được tung ra thị trường. Đáng chú ý là dự án Vinhomes Central Park tại Tân Cảng, quận Bình Thạnh do Vingroup phát triển với quy mô lên tới 10.000 căn; Novaland mở bán hàng nghìn căn từ 9 dự án quy mô lớn; Phú Mỹ Hưng cung cấp sản phẩm dự án Scenic Valley khoảng 400 căn...

Theo báo cáo mới nhất của Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), thời gian tới nguồn cung căn hộ sẽ khá dồi dào. Sang quý IV/2014, cùng với sự bùng nổ của phân khúc căn hộ giá rẻ, chưa bao giờ thị trường lại đón nhận nhiều dự án ra hàng, với tổng cung lên đến hàng nghìn căn như hiện nay.

Cả thị trường Hà Nội và Tp.HCM đều cho thấy nguồn cung mới đang ồ ạt tấn công thị trường.

Thị trường BĐS từ đầu năm 2014 cho thấy, nửa đầu năm, phân khúc căn hộ bình dân được nhận định là phân khúc dẫn dắt thị trường, thế nhưng hiện tại phân khúc BĐS cao cấp lại hoạt động tốt hơn.

Nguyên nhân tăng lực cầu của phân khúc BĐS cao cấp là do nguồn cung mới hạn chế. Đơn cử như dự án Vinhomes Nguyễn Chí Thanh- Hà Nội, chỉ trong vòng 2h sau khi mở bán, có tới 70% căn hộ đã được giao dịch thành công mặc dù mỗi căn có giá lên tới 66 triệu đồng mỗi m2 (chưa VAT, phí bảo trì).

Tiên liệu được sức hấp dẫn của dự án, một số chủ đầu tư cũng tăng giá nhẹ trong các đợt mở bán như Thang Long Number 1, Times City... Hay như dự án chung cư Hoà Bình Green City sẽ tăng giá tối thiểu 10% trong đợt mở bán thứ 2 và tăng lên tới 50% tương đương với hơn 70 triệu đồng/m2 vào đợt mở bán giữa năm 2015.

Còn theo thông tin từ Bộ Xây dựng, trong 11 tháng năm 2014, số lượng giao dịch bất động sản thành công tại Hà Nội xấp xỉ 10.000, tăng 200% so với 11 tháng của năm 2013. Tại Tp.HCM, số giao dịch trong 11 tháng 2014 là 8.850 giao dịch, tăng 135% so với với năm 2013.

Chạy đua khuyến mại

Các chủ đầu tư phân khúc BĐS cao cấp cũng mạnh tay hơn trong các chương trình khuyến mãi nhằm thu hút khách hàng hạng sang. Tập đoàn Vingroup đặt mua tặng khách hàng du thuyền siêu sang trị giá 1 triệu USD (gần 30 tỷ đồng), loại mới nhất của Sunseeker dành tặng cho chủ sở hữu bất động sản dự án Vinhomes Central Park.

Càng dần cuối năm, các dự án đua nhau bán hàng để lấy doanh thu, chốt lợi nhuận

Với "Căn hộ Hoàng gia" toà R1, R2 Vinhomes Royal City, chỉ cần thanh toán 50% giá trị căn hộ, khách mua nhà được treo giải cơ hội sở hữu 3 chiếc Mercedes - Benz S400 trị giá hơn 10 tỷ đồng, phần còn lại khách hàng được hỗ trợ vay vốn với lãi suất 0% và ân hạn nợ gốc trong vòng 2 năm.

Khách hàng mua căn hộ Lexington Residence thì được hỗ trợ lãi suất 0% trong 3 năm đầu và cơ hội trúng xe audi 1,6 tỷ đồng. Chủ đầu tư dự án Watermark Hồ Tây thì hỗ trợ triển khai dịch vụ cho thuê trọn gói và cam kết lợi tức tiền thuê 7%/năm ngay từ thời điểm bàn giao.

Tuy nhiên những tín hiệu tích cực trên cũng chưa đủ xóa đi áp lực tồn kho với các chủ đầu tư. Các chủ đầu tư hiện nay đều cố gắng tạo dựng uy tín bằng cách xoay sở tiền mặt để trả nợ.

TGĐ Thuduc House- ông Lê Chí Hiếu nhận định, hàng loạt dự án BĐS tung hàng trong năm 2014 cho thấy, chủ đầu tư rất linh hoạt trong phương án kinh doanh tiếp cận nguồn vốn như chi nhiều tiền hơn cho quảng cáo, giới thiệu sản phẩm trên truyền thông, áp dụng điều khoản thanh toán mới linh hoạt, phù hợp với khả năng chi trả hoặc gia hạn thanh toán dài hơi nhằm chia sẻ gánh nặng tài chính cho khách hàng, đồng thời gia tăng hàng loạt các chính sách ưu đãi, hỗ trợ.

Nguồn cung căn hộ trên thị trường hiện nay khá dồi dào cũng sẽ tạo ra áp lực về giá, chất lượng dự án. Vì thế các chủ đầu tư cần có chiến lược giá hướng đến khả năng chi trả của khách hàng, tiếp thị sản phẩm và áp dụng nhiều chính sách, chiêu thức thúc đẩy mãi lực để bắt kịp nhu cầu của thị trường.

(Theo Vietnamnet)

Xem Thêm

Chuyên gia Nhật chia sẻ kinh nghiệm thực hiện dự án cải tạo chung cư cũ

Vừa qua đã diễn ra Hội thảo về nhà ở và BĐS nằm trong chương trình phối hợp giữa Bộ Xây dựng Việt Nam và Bộ MLIT Nhật Bản. Tham dự hội thảo có ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam và ông Koichi Yoshida, Phó Thứ trưởng phụ trách xây dựng, kỹ thuật và BĐS, Bộ MLIT.

Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng phát biểu tại Hội thảo

Ông Nguyễn Trần Nam nhận định, Hội thảo là dịp để chuyên gia 2 nước trao đổi thông tin, kinh nghiệm trong việc đề ra các giải pháp để xác định cụ thể nguồn cung và nhu cầu về nhà ở xã hội, những biện pháp để huy động được nguồn vốn trung hạn và dài hạn, tạo lập quỹ nhà ở giá rẻ dành cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo tại khu vực đô thị có cơ hội cải thiện chỗ ở.

Đây còn là cơ hội để các cơ quan hoạch định chính sách nhà ở của Việt Nam trực tiếp trao đổi, thảo luận với các chuyên gia Nhật Bản nhằm xây dựng và ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể hơn Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, để các dự án luật này đi vào thực tiễn cuộc sống.

Lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng đã trình bày các nội dung cơ bản, những điểm mới trong Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi một cách ngắn gọn, khúc triết, giúp các chuyên gia đến từ Nhật Bản nắm bắt và hiểu biết về 2 Luật trong lĩnh vực xây dựng mới được Quốc hội Việt Nam thông qua.

Các chuyên gia của Nhật đã chia sẻ kinh nghiệm thành công trong việc cải tạo chung cư cũ

Tham dự Hội thảo, các chuyên gia của Nhật Bản đã chia sẻ những kinh nghiệm thành công trong công cuộc cải tạo các tòa chung cư cũ, tái thiết đô thị tại đất nước họ. Cụ thể, trước năm 2006, tại Nhật Bản tồn tại một số lượng lớn những chung cư được xây dựng từ những năm 1960 - 1970 (đây được coi là giai đoạn nhảy vọt của Nhật Bản). Những căn hộ tại các tòa chung cư này hầu hết đều có diện tích nhỏ, dành cho người có thu nhập thấp thuê. Theo thời gian, những căn hộ này đã dần bị xuống cấp. Vì vậy, để đảm bảo chất lượng cuộc sống của người dân, năm 2007, Chính phủ Nhật Bản đã quyết định tái thiết lại các khu chung cư cũ bằng cách dỡ bỏ những tòa nhà cũ, xây dựng nên những tòa nhà mới cao tầng hơn. Những tòa nhà với những căn hộ có diện tích lớn hơn dần được hình thành nhằm tăng diện tích sử dụng cho người dân.

Chia sẻ kinh nghiệm thực hiện thành công việc cải tạo các dự án chung cư cũ tại Nhật Bản, ông Hideyuki Iwata, phòng Phúc lợi xã hội, Cục Tái thiết Đô thị, Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản (Bộ MLIT) cho biết: "Không chỉ riêng gì người dân Việt Nam, người dân Nhật Bản cũng đã rất bất an khi chính quyền dỡ bỏ chung cư cũ để xây dựng tòa nhà mới. Kinh nghiệm của chúng tôi là công khai cho người dân biết tất cả những thông tin liên quan đến dự án và trao đổi với người dân để đạt được sự đồng thuận. Ngoài ra, chúng tôi đưa ra những mô hình, dự án đã có hiệu quả trên thực tế để làm dẫn chứng thuyết phục người dân".

"Khi thực hiện các dự án chung cư cũ, chúng tôi tiến hành phân loại các tòa chung cư thành: Chung cư cần dỡ bỏ toàn bộ và xây mới hoàn toàn, chung cư dỡ bỏ từng phần và xây dựng mới từng phần,... Sau khi xây dựng nên tòa chung cư mới, các tòa nhà thường có nhiều tầng hơn tòa nhà ban đầu nên sẽ tạo ra phần đất dôi dư. Phần đất này sẽ được sử dụng làm các công viên, nhà sinh hoạt cho người cao tuổi hoặc chuyển nhượng cho các công ty tư nhân xây dựng hạ tầng dịch vụ. Đặc biệt, chúng tôi tạo điều kiện để người dân được tái định cư ngay tại tòa nhà sau khi nó được xây dựng mới", ông Hideyuki Iwata nói.

Ông Hideyuki Iwata cũng cho biết thêm: "Vào thời điểm cuối năm 2006, chúng tôi quản lý 769.000 ngôi nhà, đồng thời thành lập quỹ nhà nhằm đảm bảo cuộc sống ổn định cho người thuê. Mục đích ngắn hạn của chúng tôi là vào năm 2018 phải tái cải tạo 100.000 căn nhà và giảm khoảng 50.000 căn trong quỹ nhà. Mục tiêu dài hạn cho công cuộc tái thiết này là giảm 30% số lượng nhà trong giai đoạn từ 2007 - 2048".

(Theo Báo Xây dựng Online) 

Xem Thêm

Khó tuân thủ mẫu hợp đồng mua bán chung cư

Bộ Xây dựng đã ban hành hợp đồng mẫu trong giao dịch bán mua căn hộ chung cư để chủ đầu tư và người mua có cơ sở tuân thủ, góp phần tạo sự minh bạch trong các giao dịch mua bán nhà chung cư, bảo vệ quyền lợi người mua nhà.

Tuy vậy, với Thông tư số 03/2014/TT-BXD được ban hành gần đây, việc quy định các bên tham gia giao dịch bắt buộc phải “tuân thủ các nội dung và theo hợp đồng mẫu” như ban hành lại đang gây ra nhiều khó khăn cho các bên.

Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của Bộ Xây dựng bị luật sư nghi ngờ là hành chính hóa quan hệ dân sự?

Không theo mẫu: nên hiểu như thế nào?

Theo Thông tư 03, giao dịch mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và người mua phải được thực hiện đúng theo mẫu quy định (mẫu đính kèm theo thông tư này). Quan trọng hơn, nếu giao dịch mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và khách hàng “không tuân thủ các nội dung và theo hợp đồng mẫu” thì hợp đồng đã ký giữa các bên sẽ “không được công nhận và không được sử dụng làm căn cứ để cấp giấy chứng nhận” quyền sở hữu cho người mua.

Chính vì quy định không rõ ràng về “tuân thủ và theo đúng hợp đồng mẫu” là như thế nào, nên trong thực tế, khi thực hiện đăng ký hợp đồng mẫu với cơ quan thẩm quyền, chủ đầu tư bị yêu cầu phải sửa hợp đồng sao cho từng chữ; cấu trúc, thứ tự từng điều khoản cũng phải theo đúng hợp đồng mẫu đã ban hành. Và như vậy, dù về nội dung, hợp đồng của chủ đầu tư đã tuân thủ các nguyên tắc xác lập trong hợp đồng mẫu của Bộ Xây dựng, nhưng vẫn bị từ chối đăng ký chỉ vì không đúng với từng chữ của hợp đồng mẫu hoặc thứ tự điều khoản có thay đổi.

Theo chúng tôi, việc diễn giải như trên là máy móc và bất hợp lý, gây nhiều phiền toái cho chủ đầu tư và người mua. Do đó, Bộ Xây dựng cần có văn bản hướng dẫn cụ thể vấn đề này. Nếu ý kiến của Bộ đúng như cách hiểu trong ví dụ trên đây, thì hệ lụy pháp lý như phân tích dưới đây.

Hành chính hóa quan hệ dân sự

Lẽ dĩ nhiên, hợp đồng mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư và người mua nhà phải tuân thủ các nguyên tắc, quy định pháp luật, nhưng không đồng nghĩa hay cần thiết là phải đúng từng câu, từng chữ, theo thứ tự trong hợp đồng mẫu.

Việc bắt buộc phải sử dụng đúng từng chữ của hợp đồng mẫu như trên rõ ràng đã đi ngược lại với nguyên tắc tự do cam kết, thỏa thuận - nguyên tắc cốt lõi trong giao dịch dân sự. Có thể nói, quy định bắt buộc sử dụng Hợp đồng mẫu đã “tước đoạt” quyền tự do thỏa thuận của các bên, gây ảnh hưởng lớn đến lợi ích của các bên.

Lấy ví dụ, tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và người mua có thể được giải quyết tại tòa án nhân dân có thẩm quyền hoặc tại trọng tài thương mại theo lựa chọn của các bên. Tuy nhiên, nếu áp dụng hợp đồng mẫu (Điều 18), các bên chỉ có thể lựa chọn tòa án làm cơ quan giải quyết tranh chấp.

Can thiệp quyền xét xử của tòa án

Theo Thông tư 03, hợp đồng đã ký giữa chủ đầu tư và người mua không đúng với quy định của hợp đồng mẫu sẽ không được công nhận (Điều 2.2). Như vậy, thỏa thuận của các bên (như giải quyết tranh chấp bằng trọng tài thương mại) mặc dù phù hợp với quy định của pháp luật (Luật Trọng tài thương mại), nhưng không tuân quy định của hợp đồng mẫu (giải quyết tranh chấp bằng tòa án) thì vẫn không có giá trị pháp lý.

Tuy nhiên, theo Bộ luật Dân sự, nếu hình thức và nội dung hợp đồng phù hợp với quy định pháp luật, thì hợp đồng đó có sẽ có giá trị pháp lý. Vậy, phải chăng Thông tư 03 có hiệu lực cao hơn Bộ luật Dân sự? Thêm vào đó, quy định trên của Bộ Xây dựng đã phần nào can thiệp vào thẩm quyền xét xử của Tòa án.

Rõ ràng, yêu cầu “tuân thủ đúng hợp đồng theo mẫu” mà không có sự giải thích rõ ràng từ Bộ Xây dựng đã khiến việc áp dụng trong thực tế gây nhiều khó khăn, phiền toái cho các bên. Ngoài ra, nếu cách diễn giải như đã đề cập trên đây là đúng với ý kiến của Bộ Xây dựng, thì các quy định đó đang trái với các nguyên tắc cơ bản trong giao dịch dân sự.

Do đó, để đảm bảo quyền tự do thỏa thuận của các bên, quy định của Thông tư 03 nên được hiểu là tuân thủ các quy tắc, nguyên tắc trong giao dịch mua  bán căn hộ chung cư, chứ không phải nhất thiết là tuân thủ theo đúng từng câu, từng chữ nêu trong hợp đồng mẫu.

(Báo Đầu tư)

Xem Thêm