Ông Nguyễn Văn Đực: Thị trường BĐS 2015 sẽ xuất hiện nhiều siêu đại gia!

Theo ông Nguyễn Văn Đực, thị trường BĐS 2015 sẽ có 4 xu hướng nổi bật, trong đó đã và sẽ xuất hiện các siêu đại gia BĐS, có nguồn vốn lớn, thế lực lớn và cho ra đời những dự án lớn với mức giá phải chăng.

Năm 2014 sắp sửa khép lại, để độc giả có được cái nhìn khái quát nhất về bức tranh của thị trường BĐS năm 2014 và các dự báo về thị trường bđs, PV đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM.

Một năm sắp qua, là người hoạt động trong lĩnh vực BĐS, ông có đánh giá gì bức tranh toàn cảnh của thị trường này trong suốt năm 2014?

Có thể nói năm 2014, thị trường BĐS có nhiều biến động hơn so với những năm trước. Từ năm 2012-2013, thị trường BĐS gần như bất động, sang năm 2014 thị trường bắt đầu có chuyển biến và đặc biệt cuối năm 2014, thị trường đã rất sôi động. 

Hàng loạt các dự án bung hàng, do nhiều DN BĐS nổi bật như Hưng Thịnh,Novaland hay Đất Xanh, Phúc Khang... đã mua lại những dự án chết, sau đó tiếp tục xây dựng và bán ra với mức giá hợp lý, từ 12-15 triệu đồng/m2, hoặc những dự án tầm 20-25 triệu đồng/m2... khiến cho thị trường trở nên sôi động vào cuối năm 2014.

Tuy nhiên, bên cạnh những chuyển biến đó thì thị trường vẫn còn tồn tại nhiều khó khăn. Như tại TP.HCM, phần đông 700 dự án BĐS vẫn đang ngưng trệ. Đây là vấn đề nhức nhối, một khối u lớn của BĐS. Tôi cho rằng khả năng vỡ khối u này là rất lớn và sẽ có ảnh hưởng đến thị trường cũng như ngân hàng hay nền kinh tế quốc gia, an ninh, trật tự xã hội.

Vậy những chính sách đã được ban hành trong năm 2014 và thời gian trước đó, theo ông có tác động như thế nào đến thị trường BĐS?

Về chính sách tôi thấy tác động không nhiều đến thị trường BĐS. Chẳng hạn như gói 30.000 tỷ đã chết đứng và hiện nay chỉ giải ngân được rất thấp đã cho thấy sự thất bại này. Vấn đề chia nhỏ căn hộ mà Nhà nước đã cho phép thì địa phương cũng tìm mọi cách để ngăn chặn chuyện này. 

Rồi giá đất chuẩn bị tăng lên gấp đôi cũng ảnh hưởng rất lớn đến DN nào chưa đóng tiền sử dụng còn. Còn DN nào mà không có tiền đóng cũng không được phép khởi công xây dựng, không được bán hàng trong khi nguồn tài chính của DN đang rất khó khăn. Những vấn đề này sẽ càng đẩy DN đến khó khăn hơn nữa.

Về thủ tục hành chính, trong năm 2014 đã ban hành Nghị quyết số 43, tôi đánh giá là rất hay, nhưng rồi cũng giống như Nghị quyết 02 của năm 2013 và gói 30.000 tỷ, lại rơi vào tình trạng thất bại và không có tác động nhiều đến thị trường. 

Bởi vì Nghị quyết 43 quy định tất cả những công trình được duyệt quy hoạch 1/500 thì được phép khởi công, không cần giấy phép xây dựng, tuy nhiên Luật Xây dựng lại quy định những công trình trên 7 tầng thì phải có giấy phép xây dựng. 

Nếu đợi làm xong giấy phép thì quá lâu, phiền phức và gây khó khăn cho DN. Cho nên mục tiêu cắt giảm thủ tục hành chính năm 2014 cũng coi như thất bại. 

Vậy theo dự đoán của ông, bước sang năm 2015 thị trường BĐS sẽ có những đặc điểm gì, và liệu có BĐS khả năng phục hồi mạnh mẽ hơn năm 2014?

 

Tôi cho rằng thị trường BĐS trong năm 2015 sẽ có một số đặc điểm như sau: 

Thứ nhất, các căn hộ nhỏ sẽ lên ngôi, hàng loạt căn hộ 50-60m2 sẽ ra đời, nhất là Luật nhà ở mới đã không quy định diện tích căn hộ tối thiểu phải là 45m2 như trước nữa, cho nên sẽ xuất hiện các căn hộ 30m2. Mức độ cạnh tranh trong thị trường căn hộ nhỏ sẽ sôi động hơn.

"Trước đây, các ngân hàng đã "hút máu" của các DN, còn hiện nay lãi suất cũng 12-13% mà không kéo được về 8-9% thì DN nào chịu nổi. Cho nên bản thân tôi khá thất vọng đối với các chính sách vừa qua" 

Thứ hai, nhiều DN sẽ phải bán dự án hoặc bán cả DN của mình. Tôi cho đây là một cái chết "mềm mại". Nhiều DN phải chấp nhận cái chết này để trả lãi vay ngân hàng, để thoát ra khỏi thị trường này một cách nhẹ nhàng, thảnh thơi. 

Còn nếu DN vì lý do nào đó như sản phẩm không phù hợp thì phải chấp nhận một cái chết thảm khốc, mà cái chết này sẽ có ảnh hưởng rất lớn đến xã hội. Chẳng những DN mất tài sản mà nhiều người dân đã lỡ mua sản phẩm, các nhà thầu thi công cũng không thu hồi được nợ. Chính bản thân DN này sẽ có nhiều khả năng dính líu đến pháp lý.

Thứ ba, sẽ không có nhiều dự án mới trong năm 2015. Bởi hiện nay các dự án cũ đã chết rất nhiều, và những người muốn đầu tư sẽ chỉ đi tìm những dự án cũ để mua lại, sau đó tiếp tục xây dựng và bán hàng để thu lại tiền một cách nhanh chóng, chứ không ai khai thác thêm dự án mới rồi đợi vài năm sau mới xây xong để bán. Cho nên tôi cho rằng năm 2015 sẽ diễn ra tình trạng đầu tư trên xác các dự án chết, giống như kinh doanh kiểu "mì ăn liền".

Thứ tư, đã và sẽ xuất hiện các siêu đại gia BĐS, làm những dự án lớn. Ví dụ như ở TP. HCM hiện nay đã xuất hiện Vincom đầu tư một dự án rất lớn ở Tân Cảng, hay Đại Quang Minh, Hà Đô.. Đó là những siêu đại gia có nguồn vốn rất lớn và siêu thế lực, họ có khả năng làm thủ tục rất nhanh. Và sau đó họ sẽ tung ra thị trường những sản phẩm có mức giá tốt, vị trí tốt và thu được nhiều lợi nhuận. 

Nhưng đồng thời, những dự án nào ở gần họ, có vị trí tương đồng với họ sẽ có nguy cơ chết vì không cạnh tranh được. Hiện nay đã có nhiều dự án hấp hối và sự xuất hiện của các siêu đại gia này sẽ đẩy nhiều DN chết một cách nhanh chóng hơn. 

Ông vừa đề cập đến rất nhiều khó khăn của DN BĐS, vậy theo ông, Nhà nước cần phải làm gì để tháo gỡ những khó khăn nay, giúp thị trường BĐS phục hồi mạnh mẽ hơn trong năm tới?

 

Theo tôi, mấu chốt là ở giá BĐS. Mức giá phải phù hợp thì mới có người mua. Mà muốn giá BĐS giảm thì cần phải có sự đóng góp rất lớn từ phía chính quyền, chứ không thể nói chính quyền vô can trong việc điều hành, quản lý thị trường BĐS. Bộ Xây dựng có nguyên một Cục quản lý nhà, cho nên khi nóng sốt hay nguội lạnh, đổ vỡ hay tù tội thì đều thuộc trách nhiệm của chính quyền quản lý. 

Những năm vừa qua, sự tác động từ phía chính quyền là không đáng kể, đặc biệt là trong việc định hướng sản phẩm cho DN. Các loại luật lệ cũng ngày càng siết chặt hơn, làm kéo dài thời gian đầu tư, khiến cho DN tốn thêm nhiều chi phí hơn và đẩy giá thành lên cao hơn. Tôi cho rằng thủ tục càng nhiều thì giá thành càng cao và chất lượng càng thấp, DN càng phải ăn bớt. Thủ tục càng nhanh thì DN sẽ càng tiết kiệm được chi phí trả lãi cho ngân hàng 

Nhà nước đừng nghĩ quản lý chặt giống như một bàn tay sắt thì chất lượng sẽ tốt hơn mà hãy thả lỏng ra để tạo điều kiện cho DN có sức mà phát triển.

Tiếp nữa là giá tiền sử dụng đất sẽ tăng cao trong năm tới cũng sẽ làm cho giá thành sản phẩm tăng lên. Tôi mong các cơ quan quản lý hãy tác động đến ngân hàng để hạ lãi suất xuống nữa. Trước đây, các ngân hàng đã "hút máu" của các DN, còn hiện nay lãi suất cũng 12-13% mà không kéo được về 8-9% thì DN nào chịu nổi. Cho nên bản thân tôi khá thất vọng đối với các chính sách vừa qua. 

Tôi mong rằng trong năm 2015, Nhà nước, các cơ quan quản lý sẽ xem xét lại những vấn đề để khắc phục những khó khăn, thúc đẩy thị trường BĐS phục hồi mạnh hơn nữa.

Xin cảm ơn ông!

Duyên Duyên (Một thế giới)

Xem Thêm

Năm 2015, đầu tư nhà đất có cơ hội sinh lời 15-20%

Các chuyên gia dự báo năm 2015 người có thu nhập trung bình sẽ dễ dàng tiếp cận chung cư giá rẻ hơn trong khi đầu tư căn hộ cao cấp và đất nền có cơ hội sinh lời 15-20% do thị trường bất động sản có dấu hiệu hồi phục ở các phân khúc này.

Chủ tịch Công ty Khải Hoàn Land, Nguyễn Khải Hoàn dự báo thị trường địa ốc TP HCM năm 2015 đã chính thức chuyển sang chu kỳ mới. Giai đoạn này có thể gọi là thời kỳ hậu khủng hoảng với con át chủ bài là niềm tin đã dần hồi phục. Nhà đầu tư có thể kỳ vọng mức lợi nhuận tối thiểu 7-8% một năm và cao nhất khoảng 15-20% tùy từng phân khúc.

Chuyên gia này phân tích, trong vòng 12 tháng tới mức lợi nhuận tối thiểu có thể kỳ vọng ở phân khúc chung cư trung - cao cấp là 7-8%, do quý cuối cùng của năm 2014 các dòng sản phẩm này đã có sự tăng giá nhẹ trung bình dưới 10%. Trong khi đó đất nền các khu ven đô như quận 9, 12, huyện Nhà Bè, Bình Chánh... nhờ lợi thế là tài sản gắn liền với đất có thể đạt lợi nhuận kỳ vọng tốt hơn, ước khoảng 15-20% trong một vài năm tới.

Lý giải về sự khác biệt biên độ tăng giá của hai phân khúc căn hộ cao cấp và đất nền, ông Hoàn cho hay, tại thị trường phía Nam, đặc biệt là TP HCM đất nền và tài sản gắn liền với đất vẫn được nhà đầu tư ưu ái hơn. Chung cư có thể khai thác cho thuê nhanh với thanh khoản cao hơn trong ngắn hạn. Thế nhưng về lâu dài, đất đai lại là kênh trú ẩn an toàn vì xu thế chung của sản phẩm này là tăng giá theo chu kỳ.

Thị trường bất động sản sơ cấp (chủ đầu tư bán) đang sôi động với thanh khoản cao trong khi thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) đã có dấu hiệu giảm tốc do quá trình thương lượng bị đẩy giá lên, giao dịch khó khăn hơn ở nhóm nhà đất có vị trí đẹp. "Bức tranh năm 2015 sẽ tươi sáng hơn năm 2014, nhưng chắc chắn sẽ không thể nào đuổi kịp thời hoàng kim của thị trường cách đây 8 năm. Do đó, mức lợi nhuận kỳ vọng 15-20% đã là rất hấp dẫn", ông Hoàn đánh giá.

Các chuyên gia cho rằng bất động sản năm 2015 sẽ tươi sáng hơn năm 2014 và có thể kỳ vọng mức lợi nhuận 15-20% tùy phân khúc. Ảnh: Vũ Lê

Chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn Kinh doanh hội nhập toàn cầu (GIBC) Huỳnh Phước Nghĩa dự đoán, năm Ất Mùi cơ hội đầu tư địa ốc sẽ quay trở lại mạnh mẽ. Nguyên nhân là do các yếu tố tác động đến bất động sản: chỉ số kinh tế vĩ mô, chính sách hỗ trợ, ngoại lực từ bên ngoài và tâm lý thị trường đều lộ diện trong năm 2015.

Ông Nghĩa nhận xét, về kinh tế vĩ mô, chỉ số lạm phát, tốc độ tăng trưởng và lãi suất trên đà hạ dần được xem là nền tảng ổn định. Về chính sách, có thể thấy nhiều điểm sáng từ Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ có hiệu lực từ tháng 7/2015 là lực đỡ thị trường. Ngoại lực từ bên ngoài thể hiện qua dòng vốn FDI đổ vào bất động sản tăng lên. Tâm lý nhà đầu tư đã cải thiện đáng kể thông qua lượng giao dịch tăng mạnh ở nhiều phân khúc.

Ngoài ra, việc các thị trường tài chính khác có dấu hiệu không ổn định do tác động của vấn đề địa chính trị và diễn biến kinh tế toàn cầu như: vàng, chứng khoán, đôla cộng thêm lãi suất trong nước tiếp tục điều chỉnh đã biến bất động sản thành kênh trú ẩn an toàn nhất trong thời điểm hiện nay.

Theo chuyên gia của GIBC, phân khúc nhà để ở (giá rẻ) tiếp tục hút khách nhờ lãi vay hạ, tiến độ thanh toán dài hơn, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng mở rộng đối tượng hỗ trợ. "Căn hộ cao cấp phát huy tối đa vai trò là bất động sản tiêu dùng, đầu tư cho thuê tốt hơn năm 2014. Riêng đất nền, đất khu công nghiệp sẽ có nhiều cơ hội mới trong năm 2015", ông Nghĩa nhận định.

Tổng giám đốc CBRE Việt Nam, Marc Townsend cho rằng từ quý I/2015 trở đi, sớm muộn nhà đầu cơ địa ốc sẽ quay trở lại vì hiện nay sự xuất hiện của nhà đầu tư đã rõ rệt. 7 năm khủng hoảng, bất động sản thiếu thông tin tích cực và nhà đầu tư đã phải chờ đợi quá lâu mới chọn được thời điểm tái xuất.

Theo ông Marc Townsend, năm 2015 là thời của căn hộ cao cấp nhưng các phân khúc khác cũng sẽ tốt dần lên. Nếu ngân hàng tiếp tục hỗ trợ người mua với lãi suất ngày càng hấp dẫn, hợp lý thì thị trường nhà ở bán trong vòng 2-3 năm tới sẽ có nhiều diễn biến tích cực hơn nữa. "Khu Đông TP HCM sẽ tiếp tục là điểm nóng của thị trường trong 12 tháng tới", ông nhấn mạnh.

Tổng giám đốc CBRE Việt Nam lý giải, lợi thế của khu Đông Sài Gòn là hạ tầng bùng nổ và nhiều công trình giao thông hiển hiện trước mắt. Các quận 2, 9, Thủ Đức có nhiều quỹ đất trống bậc nhất TP HCM nên không mất quá nhiều thời gian giải phóng mặt bằng. "Điều duy nhất cần lưu ý khi đầu tư ở trục phía Đông TP HCM là khu vực nóng nhất cũng là nơi có quá nhiều sự cạnh tranh", ông Marc Townsend nói.

Xem Thêm

Tồn kho bất động sản giảm gần 22%

So với đầu năm 2013, giá trị hàng tồn trên thị trường bất động sản đã giảm gần 43%, theo báo cáo của Bộ Xây dựng.

Cụ thể, tính đến giữa tháng 21/2014, tồn kho bất động sản còn khoảng 73.889 tỷ đồng, giảm 20.569 tỷ đồng (21,8%) so với cùng kỳ 2013. Còn so với đầu năm 2013, con số này giảm 54.659 tỷ (tương đương giảm gần 43%). Trong đó, mức độ tồn kho của từng loại hình bất động sản như sau:

Loại hình	Số lượng tồn kho	Giá trị tương đương (tỷ đồng)
Căn hộ chung cư	15.400 căn	23.583
Nhà thấp tầng	10.505 căn	17.978
Đất nền nhà ở	8,6 triệu m2	27.783
Đất nền thương mại	1,6 triệu m2	4.545

Cũng theo số liệu thống kê, cả năm 2014, tại Hà Nội có khoảng 11.450 giao dịch thành công, tăng gấp hơn 2 lần so với năm 2013). Tại TP HCM có khoảng 10.350 giao dịch thành công, tăng khoảng 30%.

Về giá cả, Bộ Xây dựng nhận định tương đối ổn định sau 2 năm giảm sâu, thậm chí một số dự án giá tăng nhẹ trong năm qua.

Cơ cấu hàng hóa bất động sản được điều chỉnh hợp lý hơn. Hiện cả nước đã có 60 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 38.897 căn hộ. 74 dự án khác đăng ký điều chỉnh giảm diện tích cho phù hợp hơn với nhu cầu thị trường.

Riêng việc phát triển nhà xã hội, Bộ Xây dựng cho biết, đến cuối năm, cả nước hoàn thành đầu tư xây dựng 102 dự án. Trong số đó có 38 dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, quy mô xây dựng gần 19.700 căn hộ. Hiện 150 dự án đang tiếp tục được triển khai với quy mô 122.500 căn. 

Năm 2014, tổng diện tích sàn nhà ở toàn quốc tăng thêm 92 triệu m2. Diện tích bình quân nhà ở toàn quốc đạt khoảng 20,6 m2 sàn một người, tăng 1m2 sàn so với 2013.

Xem Thêm

Dự án địa ốc lại chênh giá hàng trăm triệu đồng

Trên thị trường thứ cấp (mua đi bán lại), phân khúc căn hộ trung - cao cấp có vị trí đắc địa tại TP HCM lẫn Hà Nội đều xuất hiện trở lại tình trạng tăng giá cục bộ, mua bán chênh lệch từ vài chục triệu đến hàng trăm triệu đồng.

Theo khảo sát của VnExpress trong 2 tháng cuối năm 2014 và hơn nửa tháng 1/2015, tại khu Đông TP HCM, nhiều trường hợp mua bán nhà đất có giá chênh lệch (khoản tiền khách hàng thứ cấp sang tay không nằm trong hợp đồng) đã tái diễn. Tình trạng này cũng xảy ra tại khu Nam Sài Gòn, rơi vào các dự án trung - cao cấp có thương hiệu uy tín. Mức chênh giá thấp nhất 50 triệu đồng và nhiều nhất lên đến vài trăm triệu đồng một sản phẩm, tăng từ vài trăm nghìn đồng đến một triệu đồng mỗi m2.

Cụ thể, tại dự án Vinhomes, quận Bình Thạnh, các căn nhỏ một phòng ngủ tương đối hút hàng vì số lượng ít và giá thấp nhất so với phần còn lại trong dự án. Những nhà đầu tư gom loại hàng hiếm này đã sang tay lãi một triệu đồng mỗi m2 sau vài tuần giữ. Tuy nhiên, tình trạng mua bán chênh lệch không phổ biến đối với các căn hộ diện tích lớn trong dự án này.

Tương tự, dự án căn hộ Ascent và Masteri (đều thuộc phường Thảo Điền, quận 2) sau khi được công bố khoảng một tháng nay cũng có giao dịch chênh lệch 50-70 triệu đồng một sản phẩm, rơi vào loại nhà 1-2 phòng ngủ, diện tích 60-70m2, vị trí đẹp. 

Tại quận 9, đất nền cũng tăng giá cục bộ ở vài dự án, xuất hiện giao dịch chênh lệch một triệu đồng mỗi m2, tương đương tăng 200-300 triệu đối với dòng sản phẩm giới hạn số lượng, chẳng hạn như biệt thự bờ hồ, căn góc có nhiều cảnh quan. Tuy nhiên, loại đất nền thương mại thông thường của các dự án tại quận 9 lại đi ngang, trừ những dự án có tiến độ làm hạ tầng nhanh, chủ đầu tư uy tín nhích nhẹ dưới 500.000 đồng mỗi m2.

Nhiều dự án có vị trí đẹp, thương hiệu uy tín đang giao dịch với giá chênh lệch từ vài chục triệu đến hàng trăm triệu đồng một sản phẩm. Ảnh: Vũ Lê.

 

Trong khi đó, khu Phú Mỹ Hưng Scenic Valley ghi nhận có giao dịch chênh lệch 50-120 triệu đồng một căn, tùy vị trí. Panorama tăng giá trên thị trường thứ cấp từ 150 đến 300 triệu đồng một sản phẩm. Dự án Hưng Gia, Hưng Phước xuất hiện mua bán chênh 200-600 triệu đồng đối với những sản phẩm có hướng nhìn đẹp và thông thoáng.

Tình trạng mua bán chênh lệch cũng đã xuất hiện tại Hà Nội. Cách đây 2 tháng, chị Thanh (Nghĩa Tân, Cầu Giấy) đăng ký mua một căn hộ tại dự án trên đường Phạm Văn Đồng. Theo đơn giá ghi trong hợp đồng, mỗi m2 căn hộ vào khoảng gần 22 triệu đồng. Tuy  nhiên, trên thực tế, đơn vị môi giới lại thu vào khoảng 25 triệu đồng mỗi m2, căn hộ 70 m2 chênh 220 triệu đồng ngoài hợp đồng.

"Tôi thắc mắc thì được nhân viên tại đây lý giải đây là chi phí tư vấn dịch vụ và quảng cáo, marketing cho đơn vị môi giới. Tuy nhiên, trên thực tế, khoản tiền chênh này không hề có hóa đơn hay giấy tờ ký nhận", chị Thanh nói.

Trao đổi với VnExpress, nhân viên của đơn vị môi giới lý giải sàn phải mua lại từ chủ đầu tư với giá gốc rồi bán cho khách hàng. Tuy nhiên, sàn cũng phải chịu rủi ro đối với các tầng, căn khó bán. "Thêm vào đó, khi phân phối lại cho các sàn nhỏ khác thì chúng tôi cũng phải trích một khoản chi phí marketing quảng cáo cho họ", nhân viên này lý giải.

Khách hàng mua nhà tại dự án trên đường Trung Kính, Cầu Giấy gần đây cũng phải chi khoản chênh từ 50 đến 200 triệu đồng mỗi căn. Nhiều căn hộ tại dự án này đang được các sàn bán ra với mức giá từ 26 đến 29 triệu đồng mỗi m2, giá chênh 120-220 triệu đồng.

Trên các website, căn hộ tại nhiều dự án ở Hà Nội được rao bán dưới dạng "suất ngoại giao" với mức giá chênh vài chục tới vài trăm triệu đồng. Lãnh đạo một sàn bất động sản lý giải, thực tế hiện nay để bán một dự án, đơn vị phân phối mất rất nhiều chi phí quảng cáo, marketing, hoa hồng cho nhân viên môi giới... Bên cạnh đó là những khoản ngoài để có quyền phân phối dự án. “Ở thời điểm thị trường có thanh khoản tốt hơn thì việc giành quyền bán một dự án tốt không hề đơn giản nên chi phí này rất lớn”, ông này nói.

Trưởng phòng Nghiên cứu và tư vấn Savills Việt Nam, Đỗ Thu Hằng cho biết, trong nửa cuối năm 2014, nhiều người mua đã trả mức chênh ngoài hợp đồng cao hơn từ 100 đến 300 triệu một căn hộ. Lý giải về tình trạng này, bà Hằng cho rằng đó là thị trường có thanh khoản tốt nên giới đầu cơ "tái xuất" với số lượng lớn hơn. Tuy nhiên, chuyên gia này cũng tỏ ra lo ngại nếu tình trạng này bị đẩy đi quá xa.

Gần đây khách hàng không tiếp cận trực tiếp được với chủ đầu tư mà phải thông qua sàn hoặc môi giới và trả tiền chênh. Sự ràng buộc pháp lý đối với những tình huống này không lớn, do đó khi xảy ra sự cố người mua sẽ là bên chịu thiệt. "Điều này có nguy cơ đẩy thị trường vào tình trạng bong bóng như trước đây", bà Hằng cảnh báo.

Phó tổng giám đốc Công ty nhà Hòa Bình, Lê Quốc Duy đánh giá, thanh khoản của bất động sản được cải thiện đã kích thích nhà đầu tư quay lại thị trường khiến giá bắt đầu nhích lên. Tuy nhiên, sự xuất hiện của giới đầu tư đã có nhiều khác biệt so với trước đây. "Nhà đầu tư không còn chuộng dòng sản phẩm diện tích quá lớn hoặc giá trị cao nữa. Họ chuyên buôn loại nhà đất chất lượng nhưng vừa túi tiền, sắp hoặc đang hoàn thiện. Tỷ lệ chênh lệch giá phổ biến là 3-7%", ông nói.

Giáo sư Đặng Hùng Võ nhận định, hiện nay muốn tìm kiếm lợi ích trên thị trường bất động sản, nhà đầu tư phải thay đổi, đòi hỏi sự khôn ngoan trong lựa chọn phân khúc, thời gian đầu tư chứ không đơn thuần là tiềm lực tài chính như trước đây. Ông cũng cho rằng, cơ quan quản lý không nên để tình trạng giá chênh đi quá xa vì đây chính là nguy cơ làm xuất hiện bong bóng. ‎

Vũ Lê - Ngọc Tuyên (VnExpress)

Xem Thêm

Những vật phẩm phong thủy nên đặt trong nhà năm 2015

Sau đây là danh sách những vật phẩm phong thủy mang ý nghĩa cát tường giúp cho gia đình được bình an, may mắn về tài lộc, công danh, sức khỏe và tràn đầy hạnh phúc trong năm mới 2015.

1. Tượng Phật Di Lặc

Phật Di Lặc được coi là biểu tượng cho sự an lạc, vui vẻ, may mắn và hạnh phúc, mang lại nhiều điều tốt lành cho gia chủ, gia đạo…

2. Tỳ Hưu

Tỳ Hưu là linh vật có tác dụng chiêu tài tác lộc, sức khỏe, công danh sự nghiệp cho gia chủ. Bên cạnh đó, Tỳ Hưu còn có tác dụng hóa giải “Ngũ Hoàng Đại Sát” – một sát tinh trong phong thủy thường gây điều bất lợi cho các thành viên trong gia đình về sức khỏe và tài vận.

Ngoài ra, Tỳ Hưu cũng có chức năng hóa giải hướng nhà, hướng công ty, hướng văn phòng, hướng cửa hàng, bị phạm Tam sát, người nhà mắc nhiều bệnh, gặp hạn xấu và hướng nhà, hướng công ty, hướng văn phòng, hướng cửa hàng, bị sát khí của sao Nhị Hắc chiếu.

3. Thiềm Thừ

Thiềm Thừ là Cóc thần 3 chân, được coi là thần tài, đem lại tiền bạc cho gia chủ. Đây là vật phẩm phong thủy đứng thứ 2, sau Tỳ Hưu, mang lại điềm lành và tài lộc.

4. Tam đa Phúc Lộc Thọ

Vật phẩm phong thủy Phúc Lộc Thọ tượng trưng cho 3 vị thần may mắn, sức khỏe và hạnh phúc cho mọi nhà. Trong đó, Phúc Thần chủ về của cải và hạnh phúc, Lộc thần chủ về quan lộc và tài lộc, cầm quyền trượng. Thọ thần chủ về trường thọ. Một lưu ý khi đặt 3 vị thần này là nên đặt ở vị trí cao và trang trọng, mặt quay ra cửa chính.

5. Long quy

Là linh vật tốt lành có ý nghĩa trường thọ, có khả năng chiêu tài hóa sát, trấn trạch… Khi bày Long Quy, tốt nhất nên đặt ở chỗ cao ráo, sạch sẽ. Muốn dùng chiêu tài thì đặt ở hướng ra cửa chính cửa nhà.

6. Hồ lô

Hồ lô là biểu tượng của sự an lành, sức khỏe và trường thọ. Hồ lô đặc biệt thích hợp dùng cho nhà có người bị bệnh hoặc cho nhà có trẻ nhỏ hay quấy khóc. Để tránh được bệnh tật và khóc dạ đề cho trẻ, hãy treo hồ lô bên cạnh chỗ nằm của đứa trẻ hoặc người bị bệnh.

7. Tháp Văn Xương

Tháp Văn Xương là biểu tượng của trí tuệ, học hành đỗ đạt, thăng tiến trên con đường công danh, sự nghiệp. Ngoài ra, tháp Văn xương còn có khả năng ngăn ngừa sát khí, tà khí.

8. Bình tài lộc và hạnh phúc

Theo phong thủy, bình được sử dụng để cắm hoa và tạo nên sự yên bình suốt năm trong nhà.

Để mang lại cuộc sống hôn nhân hòa thuận và lâu bền với nhiều con cái, nên đặt bình cắm cành thông hoặc cành tre và đặt ở giữa nhà.

Lưu ý khi đặt bình tài lộc và hạnh phúc là có thể đặt bất cứ nơi nào trong nhà ngoại trừ nhà bếp. Thêm vào đó, nếu bình có hoa tươi không nên đặt trong phòng ngủ.

Bích Châu (GĐVN)

Xem Thêm

Hóa giải hướng xấu cho nhà bằng nước

Nước được coi như yếu tố tích cực, quan trọng để đón tài lộc, nhưng nếu vận dụng sai cách, nước trở thành yếu tố xấu.

Trong phong thủy , nước tượng trưng cho sự giàu sang và thịnh vượng. Để đạt được yêu cầu này, bạn có thể tự xây một công trình nước trong nhà mình hoặc mua sẵn. Tuy nhiên, phải đảm bảo rằng nó đáp ứng các nguyên tắc phong thủy cụ thể cho nhà bạn.

Nước là chất rất đặc biệt. Nước có thể giúp hòa tan và làm loãng nhiều chất nằm trong nó. Nước muối sẽ nhạt hơn khi thêm nước, món ăn thơm ngon sẽ bị dỡ đi nếu cho nhiều nước vào, không khí sẽ dễ chịu hơn khi có hơi nước bốc lên xung quanh … Nghĩa là nước sẽ làm giảm, làm yếu đi những cái xấu và cả những cái tốt. Vì thế, chúng tôi đã dùng yếu tố nước (Thủy) để giải một số phương xấu mà gia chủ đã gặp phải.

Gia chủ thuộc Tây mạng, các phương hướng tốt là Tây, Tây Bắc, Tây Nam và Đông Bắc. Các hướng còn lại là xấu. Dịch chuyển những vật dụng chứa nước (tiểu cảnh nước, bồn rửa chén, lavabo, vòi xả nước, bồn cầu, …) làm sao trấn tại các phương xấu, sẽ giúp khắc chế những điều xấu có thể xảy ra cho những người sống trong gia đình.

Đồng thời, hạn chế tối đa các yếu tố nước tại các phương tốt trong nhà. Lưu ý việc đặt hồ cá trang trí trong nhà. Sẽ rất nguy hiểm nếu bạn đặt sai vị trí của hồ cá, dễ gây xáo trộn, cãi cọ giữa các thành viên trong gia đình.

Bố trí nước trong phòng ngủ cũng được coi là phong thủy xấu, không quan trọng vị trí phong thủy của ngôi nhà và phòng ngủ của bạn. Yếu tố nước mang đến nguồn năng lượng tiêu cực trong phòng ngủ gây ra những lo lắng, bất ổn về tâm lý cho chủ nhân căn phòng. Vì thế, nó không được khuyến khích đặt trong phòng ngủ.

Nước được xem là 1 phép giải rất hữu hiệu khi bị vướng bởi những phương hướng xấu. Và hãy thật cẩn trọng!

Đoan Trang (Báo Xây Dựng)

Xem Thêm

Nóng bỏng “cuộc chiến” 2%

Ngày 21-1, Sở Xây dựng TP HCM đã lấy ý kiến các quận, huyện, doanh nghiệp (DN) bất động sản và ban quản trị (BQT) một số chung cư trên địa bàn TP về dự thảo quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Chọn mặt gửi…quỹ bảo trì

Ông Nguyễn Văn Đực, Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho rằng cần xem xét lại việc để BQT nắm quỹ bảo trì 2% vì BQT đã có quá nhiều quyền hành, trong đó có cả quyền chi tiền của tập thể. “Ông trưởng BQT bỏ ra hơn 1 tỉ đồng, thậm chí vài  trăm triệu đồng mua căn nhà nhưng được sở hữu mấy tỉ đồng quỹ bảo trì, có nơi lên đến hàng chục tỉ đồng, rất nguy hiểm! Buồn buồn, ổng bán nhà ôm quỹ đi luôn thì cư dân phải làm sao?” - ông Đực đặt vấn đề. Theo ông Đực, nhiều thành viên BQT không có trình độ chuyên môn nên quản lý chung cư không tốt, gây ảnh hưởng nhiều đến thương hiệu của chủ đầu tư.  Đại diện Công ty CP Xuất nhập khẩu Khánh Hội cũng tỏ ý không tin tưởng BQT. “Khi bầu BQT tại chung cư Khánh Hội 2 do chúng tôi làm chủ đầu tư, toàn những người mới học lớp 9, lớp 11… ứng cử còn những người có trình độ thì không quan tâm” - người này dẫn chứng. Ngược lại, đại diện Phòng Quản lý đô thị quận 10 cho rằng việc quản lý quỹ bảo trì 2% là vấn đề nóng bỏng vì số tiền quá lớn. “Ở một số chung cư trên địa bàn có hiện tượng chạy đua, thậm chí là vận động để được vào BQT” - vị đại diện thông tin.

Chung cư 4S Riverside tồn tại nhiều bất ổn do tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư

Theo đại diện BQT chung cư Phú Thọ (quận 11), thật quá vô lý khi chủ đầu tư đã bán hết căn hộ nhưng tài sản nào của chung cư cũng muốn quản lý. Tiếp lời, ông Trương Nhật Quang, đại diện BQT chung cư 4S Riverside (quận Thủ Đức), cho rằng nếu hoài nghi BQT quản lý quỹ không tốt, ôm quỹ bỏ trốn thì có chắc gì chủ đầu tư đã quản lý quỹ minh bạch hơn. “Quy định là khi ký hợp đồng, chủ đầu tư lập riêng một tài khoản ngân hàng, đóng 2% vào đó và khi có BQT thì phải giao lại cho BQT. Thế nhưng, suốt 5 năm qua, chủ đầu tư chung cư 4S Riverside đã cù cưa trong việc bàn giao quỹ bảo trì và cũng không rõ phần lãi gửi ngân hàng đã đi đâu?” - ông Quang nêu thực tế.

Kiến nghị lùi thời điểm ban hành

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, đặt vấn đề dự thảo nếu được thông qua cũng chỉ tồn tại chưa tới 5 tháng. “Cứ cho rằng dự thảo sẽ được TP phê duyệt trong tháng 1 thì đến tháng 6 đã phải bãi bỏ vì Luật Nhà ở mới có hiệu lực. Sau khi thông qua còn chỉnh lý, tập huấn… nên chắc hết thời hạn cũng chưa xong. “Trong khi đó, Luật Nhà ở mới quy định khá đầy đủ về quy chế quản lý nhà chung cư, tại sao không chờ đến lúc đó thực hiện luôn?” - ông Châu nói. Theo ông Châu, trong thời gian này, Sở Xây dựng nên rà soát, hệ thống lại một lần nữa cho thật chặt chẽ những vấn đề tồn tại ở các chung cư để khi luật mới có hiệu lực sẽ áp dụng nhanh hơn. Nhiều ý kiến cho rằng không nên ban hành quy chế riêng của TP vì Luật Nhà ở mới với hệ thống nghị định, thông tư hướng dẫn của các bộ đã rất đầy đủ.

Ông Đỗ Phi Hùng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng, cho biết Luật Nhà ở hiện hành chỉ có 4 điều về chung cư trong khi luật mới có đến 19 điều, quy định cụ thể, chi tiết hơn về quản lý và sử dụng nhà chung cư. Sở Xây dựng từng kiến nghị TP chưa nên ban hành quy chế vào thời điểm này mà hãy chờ đến tháng 6-2015. Tuy nhiên, trước tình hình mâu thuẫn, tranh chấp tại các chung cư ngày càng gia tăng, TP đã chỉ đạo phải hoàn thành dự thảo để ban hành trong tháng 12-2014. “Sắp tới, song song với việc trình TP bản dự thảo, Sở Xây dựng sẽ một lần nữa kiến nghị TP lùi thời điểm ban hành” - ông Hùng nói. Về vấn đề có nên ban hành quy chế hay không, ông Hùng khẳng định đây là việc cần thiết vì TP có những đặc thù riêng. Bên cạnh đó, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật chắc chắn không quy định chi tiết hết những cách giải quyết vụ việc phát sinh. Do đó, dự thảo mới sẽ được tổng hợp, chỉnh sửa trên cơ sở tiếp tục lấy ý kiến các bên liên quan và căn cứ vào những quy định của Luật Nhà ở mới.

Minh Khanh (NLĐ)

Xem Thêm

Đã đến lúc kiếm tiền từ bất động sản nghỉ dưỡng?

Bất động sản nghỉ dưỡng đang được cho là phân khúc kiếm tiền dễ và an toàn nhất với hệ số sinh lời dường như đạt mức tối đa trong bối cảnh các kênh đầu tư truyền thống như vàng, chứng khoán, tiết kiệm… không còn hấp dẫn nhà đầu tư.

Vinpearl Premium Nha Trang

Đặc biệt, sau khi Quốc hội chính thức thông qua chính sách cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, bất động sản nói chung và phân khúc nghỉ dưỡng nói riêng càng có cơ hội sôi động trở lại sau một thời gian trầm lắng theo xu hướng chung của thị trường.

Không nhiều những dự án đẳng cấp

Trên thực tế, ai cũng biết đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng là đầu tư mang tính dài hạn, bền vững và lợi nhuận thu về là rất lớn. Tuy nhiên, không phải nhà đầu tư nào cũng có thể cụ thể hoá được nguyên lý đó bởi nó liên quan đến vô số các yếu tố khác, từ năng lực tài chính, đất đai cho đến danh tiếng của chủ đầu tư.

Chính vì vậy, trong số hàng nghìn dự án bất động sản hiện nay, số dự án nghỉ dưỡng dường như cũng chỉ dừng ở con số hàng chục, trong đó tập trung hầu hết ở các thành phố ven biển như Nha Trang, Phan Thiết, Đà Nẵng, Phú Quốc, Hạ Long…

Đặc biệt, trong số những địa danh nói trên, số dự án đẳng cấp, có thương hiệu của một số chủ đầu tư danh tiếng cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay. Tại miền Bắc có khu đô thị sinh thái rộng 516 ha tại đảo Hoàng Tân, thị xã Quảng Yên (Quảng Ninh) của một nhà đầu tư Đài Loan; miền Trung có khu phức hợp du lịch và nghỉ dưỡng tại Vũng Rô (Phú Yên), với tổng vốn đầu tư 2,5 tỷ USD; dự án Khu nghỉ dưỡng Cam Ranh Flowers, dự án Diamond Bay Nha Trang, dự án Bãi Vòng Phú Quốc….

Tuy nhiên, hầu hết các dự án vẫn đều trong giai đoạn đầu thực hiện, một số dự án đã đi vào hoạt động lại có quy mô nhỏ, kém danh tiếng.

Theo nhìn nhận của giới trong nghề, nếu xét về đẳng cấp và tên tuổi của chủ đầu tư, Vingroup vẫn nổi lên như “anh cả” của phân khúc đầy tiềm năng này với hệ thống khách sạn nổi tiếng Vinpearl và dòng bất động sản nghỉ dưỡng Vinpearl Premium gồm: Vinpearl Premium Phú Quốc, Vinpearl Premium Nha Trang Bay, Vinpearl Premium Golf Land Nha Trang và Vinpearl Premium Đà Nẵng. Vinpearl Premium là thương hiệu vừa được tập đoàn này đưa vào khai thác nhằm thể hiện đẳng cấp vượt trội trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng.

Vinpearl Premium Đà Nẵng

Sự “thắng thế” của Vingroup trong phân khúc này không chỉ nhờ vào tiềm lực tài chính mà quan trọng hơn chính là vị trí đắc địa mà chủ đầu tư đã chọn lựa. Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng đều là những địa danh du lịch biển hàng đầu Việt Nam. Và chuỗi Vinpearl Premium đã chọn được những vị trí đẹp nhất trên những bãi biển được mệnh danh đẹp nhất hành tinh ở vùng biển này để tọa lạc. Vị trí đắc địa không chỉ đem lại giá trị cho chuỗi biệt thự mà còn đảm bảo nguồn thu ổn định từ việc cho thuê lại.

Cơ hội vàng cho nhà đầu tư thứ cấp

Theo đánh giá của các chuyên gia, mặc dù được coi là kênh đầu tư an toàn, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là phân khúc kén khách nhất trên thị trường bất động sản. Với giá trị lên tới hàng trăm nghìn thậm chí hàng triệu đôla, phân khúc này chỉ thực sự dành cho những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, tầm nhìn dài hạn.

Biệt thự hướng biển hiện nay không chỉ đơn thuần là nơi nghỉ dưỡng mà còn là kênh đầu tư vàng với khả năng sinh lời lớn.

“Trước đây, phần lớn doanh nghiệp và nhà đầu tư chú trọng vào tiềm năng tăng giá, thì nay họ quan tâm nhiều hơn đến khả năng tìm kiếm doanh thu từ cho thuê. Với họ, chẳng gì bằng có một chốn vừa đầu tư sinh lời an toàn, vừa là một chỗ đi về nghỉ ngơi, thăm thân”, một chuyên gia nhìn nhận.

Nắm bắt được xu thế này, chủ đầu tư Vingroup vừa đưa ra chương trình cho thuê với mức lợi nhuận lớn chưa từng có trên thị trường. Cụ thể, sau khi ký hợp đồng mua bán, chủ sở hữu biệt  thự Vinpearl Premium có thể đăng ký tham gia chương trình cho chủ đầu tư thuê lại biệt thự với cam kết lợi nhuận hấp dẫn – nhận 85% lợi nhuận cho thuê trong thời gian lên tới 10 năm, nếu tính theo lãi suất thì sẽ là tối thiểu 8%/năm đảm bảo biên độ trượt giá của đồng tiền đầu tư.

Vinpearl Premium Phú Quốc

Theo tính toán của doanh nghiệp này, với một biệt thự trị giá 18 tỷ đồng tại Vinpearl Premium, chỉ cần có 5 tỷ đồng vốn sẵn có ban đầu, số tiền còn lại đi vay ngân hàng bằng cách thế chấp chính căn biệt thự, sau 10 năm, nhà đầu tư thứ cấp không những sở hữu căn biệt thự đẳng cấp 5 sao, có giá trị 18 tỷ sau khi trả xong cả vốn lẫn lãi vay, mà còn có thêm một khoản tiền không nhỏ từ việc được chia lợi tức từ cho thuê (chưa tính giá trị căn biệt thự sẽ tăng gấp nhiều lần sau 10 năm).

Đón đầu thị trường

Theo đánh giá của Savills Việt Nam, thị trường bất động sản Đà Nẵng, Nha Trang và cả Phú Quốc thu hút giới đầu tư Hà Nội, Tp.HCM vì không chỉ giải quyết vấn đề khả năng sinh lời, an toàn đồng vốn mà còn đem lại cho họ cuộc sống có chất lượng, tiện nghi hơn khi về đây nghỉ dưỡng.

Savills Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản du lịch ở những thành phố trên được phát triển dựa trên một quan niệm đang dần trở nên phổ biến là: những người Việt Nam có điều kiện có xu hướng muốn sở hữu một căn nhà thứ hai làm nơi nghỉ dưỡng. Điều đó khiến thị trường nhà nghỉ dưỡng trở nên hấp dẫn đối với người mua.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, từ khi Luật Nhà ở sửa đổi được thông qua đến nay, doanh nghiệp này nhận được nhiều yêu cầu của khách hàng là người nước ngoài. Như vậy, việc cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở Việt Nam sẽ tác động mạnh tới thị trường địa ốc nói chung và phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng.

Còn ông Rudol Hever, Giám đốc điều hành Công ty tư vấn bất động sản Alternaly khẳng định, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng còn nhiều tiềm năng phát triển khi Việt Nam tiếp tục là điểm đến của khách du lịch quốc tế, nhiều tập đoàn quản lý khách sạn quốc tế vẫn đang mở rộng hoạt động tại Việt Nam, nhu cầu mua bất động sản nghỉ dưỡng của người Việt còn cao…

Và rõ ràng, chọn bất động sản nghỉ dưỡng chính là chọn kênh đón đầu thị trường 1 cách thông minh và chắc chắn.

Theo TTDN

Xem Thêm